Doğu Karadeniz’de kuşaklar boyunca bölünmeden kalan köy evleri ve tarım arazileri, mirasın açılmasıyla birlikte çok hisseli bir mülkiyet sorununa dönüşebilmektedir. Ancak ortaklığın giderilmesi davasında her dosyanın yalnızca “satış” üzerinden okunması doğru değildir. Özellikle sağ kalan eş bakımından aile konutunun özgülenmesi, dosyanın sonucunu doğrudan etkileyebilecek özel bir hukuki korumadır.
Giresun ve Ordu’da yıllardır devam eden çok hisseli taşınmaz sorunu
Giresun ve Ordu başta olmak üzere Doğu Karadeniz Bölgesi’nde miras kalan tarım arazileri, fındık bahçeleri ve köy evlerinin çok hisseli hâle gelmesi, uygulamada en sık karşılaşılan taşınmaz ve miras hukuku problemlerinden biridir.
Geçmiş kuşaklarda miras paylaşımının tapuda yapılmaması, taşınmazların yıllarca fiilen kullanılması ve her ölümle birlikte yeni mirasçıların mülkiyet ilişkisine dâhil olması sonucunda, tek bir taşınmaz üzerinde çok sayıda hak sahibi ortaya çıkabilmektedir. Tapudaki hukuki görünüm ile köyde onlarca yıldır devam eden fiilî hayat ise çoğu zaman birbirinden tamamen farklıdır.
Doğu Karadeniz’in aile yapısında sık karşılaşılan tablo şudur: Kalabalık bir ailenin çocuklarından bir kısmı genç yaşta iş, eğitim veya ekonomik sebeplerle büyük şehirlere ya da yurt dışına gider. Bir veya birkaç çocuk ise köyde kalır; anne ve babayla birlikte yaşamaya, fındık bahçeleriyle ilgilenmeye, evi kullanmaya ve aile düzenini bulunduğu yerde sürdürmeye devam eder. Bu fiilî düzen bazen onlarca yıl boyunca değişmeden devam eder.
Gurbete giden mirasçının da hakkı vardır
Meseleyi tek taraflı değerlendirmek hukuken de hakkaniyet bakımından da doğru değildir. Köyde kalan kardeş yıllarca taşınmazla ilgilenmiş, evin bakımını üstlenmiş veya anne ve babasının yanında yaşamış olabilir. Buna karşılık gurbete giden kardeş de mirasçıdır ve yalnızca başka bir şehirde yaşadığı için kanundan doğan miras hakkını kaybetmez.
Dolayısıyla temel soru “köyde kalan mı, gurbete giden mi daha haklı?” değildir. Asıl soru, yıllardır devam eden fiilî yaşam düzeni ile miras hukukundan kaynaklanan mülkiyet haklarının somut olayda nasıl bağdaştırılacağıdır.
Anne ve baba öldüğünde köy evine ne olur?
Mirasın açılmasıyla birlikte terekeye dâhil taşınmazlar üzerinde mirasçılar hak sahibi hâline gelir. Yıllarca aynı evde oturan kişinin “Ben burada otuz veya kırk yıldır yaşıyorum.” demesi tek başına o taşınmazın mülkiyetini kendisine geçirmez. Aynı şekilde başka şehirlerde yaşayan kardeşlerin taşınmazı uzun süre kullanmamış olması da tek başına onların miras hakkını ortadan kaldırmaz.
Taraflar anlaşamazsa taşınmaz bakımından ortaklığın giderilmesi davası, eski ve yaygın kullanımıyla izale-i şuyu davası gündeme gelebilir. Aynen paylaşım mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesi söz konusu olabilir. Ancak dosyanın yalnızca “satılacak mı, satılmayacak mı?” şeklinde değerlendirilmesi bazı olaylarda önemli hakların gözden kaçmasına yol açabilir.
Dava açılmadan önce arabuluculuk zorunludur
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu nedenle bugün açılacak bir ortaklığın giderilmesi davasında, mahkemeye başvurmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin usulüne uygun biçimde tamamlanması gerekir.
Arabuluculuk aşaması yalnızca şekli bir prosedür olarak görülmemelidir. Özellikle aile taşınmazlarında tarafların payları satın alma, belirli taşınmazları farklı mirasçılara bırakma, bedel denkleştirmesi yapma veya kontrollü bir satış yöntemi üzerinde anlaşmaları, uzun sürecek bir yargılama ve satış sürecini önleyebilir.
Aile konutunun sağ kalan eşe özgülenmesi nedir?
Türk Medeni Kanunu’nun 652. maddesi, eşlerden birinin ölümü hâlinde sağ kalan eş için özel bir koruma öngörmektedir. Tereke malları arasında eşlerin birlikte yaşadıkları konut veya ev eşyası bulunuyorsa sağ kalan eş, bunlar üzerinde miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebeplerin varlığı hâlinde mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınması da gündeme gelebilir.
Bu düzenleme özellikle yıllardır aynı evde yaşayan sağ kalan eşin, ölüm olayıyla birlikte sırf miras paylaşımı nedeniyle yaşam alanından koparılmasını önleyebilecek bir mekanizma sağlar. Fakat burada kritik ayrım şudur: TMK m. 652’deki özgüleme hakkı, sırf yıllardır köy evinde oturduğu için çocuklardan birine veya herhangi bir mirasçıya tanınmış genel bir hak değildir. Kanundaki özel koruma sağ kalan eşe ilişkindir.
Örnek olay: Giresun’da miras kalan köy evi
Giresun’un bir köyünde Ahmet Bey ile Fatma Hanım’ın kırk yılı aşkın süre aynı evde yaşadığını düşünelim. Çiftin beş çocuğu vardır. Çocuklardan dördü yıllar içerisinde İstanbul ve Bursa’ya yerleşmiş; bir çocuk ise köyde kalmış, anne ve babasının yanında yaşamış, fındık bahçeleriyle ilgilenmiş ve evin bakımına katkıda bulunmuştur.
Ahmet Bey vefat ettiğinde geride eşi Fatma Hanım ile beş çocuğu kalmıştır. Bir süre sonra şehir dışında yaşayan çocuklardan biri miras payını ekonomik değere dönüştürmek isteyerek köy evi ve diğer taşınmazlar bakımından ortaklığın giderilmesini talep eder.
İlk bakışta dosya basit görünebilir: Taşınmaz mirasçılara aittir; aynen taksim mümkün değilse satış gündeme gelecektir. Oysa avukatın burada ilk sorması gereken sorulardan biri şudur: Dava konusu konut Ahmet Bey ile sağ kalan eşi Fatma Hanım’ın birlikte yaşadığı aile konutu mudur?
Cevap evet ise dosyanın hukuki yapısı değişebilir. Fatma Hanım, şartları mevcutsa TMK m. 652 kapsamında aile konutunun miras hakkına mahsuben kendisine özgülenmesini talep edebilir. Böylece tartışma yalnızca “ev satılsın mı?” sorusundan çıkar ve önce “bu konutun sağ kalan eşe özgülenme koşulları mevcut mu?” sorusuna dönüşür.
Miras payı evin değerini karşılamıyorsa ne olur?
Özgüleme, konutun sağ kalan eşe bedelsiz biçimde bırakılması anlamına gelmez. Diğer mirasçıların miras hakları ortadan kaldırılmaz. Aile konutunun değeri ile sağ kalan eşin miras payı birlikte değerlendirilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 30.09.2020 tarihli, 2016/17041 Esas ve 2020/5645 Karar sayılı kararında; terekeye ait malvarlığının ve miras paylarının değerlerinin belirlenmesi, aile konutunun değeri sağ kalan eşin miras payını aşıyorsa eksik bedelin tamamlatılması ve şartları oluştuğunda özgüleme kararı verilmesi gerektiği açıklanmıştır.
Bu nedenle örneğimizde Fatma Hanım’ın miras payının konutun değerini tek başına karşılamaması, özgüleme ihtimalini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Terekenin bütünü, diğer malvarlığı değerleri, miras paylarının değeri ve gerekirse tamamlanacak bedel birlikte değerlendirilmelidir.
Özgüleme, ortaklığın giderilmesi davasının sonucunu etkileyebilir
Aile konutunun sağ kalan eşe özgülenmesi tali veya teorik bir mesele değildir. Doğru olayda, ortaklığın giderilmesi talebinin sonucunu doğrudan etkileyebilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin anılan kararında, şartların oluşması ve taşınmazın sağ kalan eşe özgülenmesi hâlinde, özgülenen taşınmaz yönünden ortaklığın giderilmesi talebinin de buna göre sonuçlandırılması gerektiği belirtilmiştir.
Bu sebeple mirastan kaynaklanan ortaklığın giderilmesi dosyalarında yalnızca tapu kaydına bakmak yeterli değildir. Murisin kimlerle yaşadığı, taşınmazın aile konutu olup olmadığı, terekenin kapsamı ve sağ kalan eşin durumu da araştırılmalıdır.
TMK m. 240 kapsamında aile konutunun korunması
Konu yalnızca miras hukukuyla sınırlı değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 240. maddesinde, edinilmiş mallara katılma rejiminin ölüm nedeniyle sona ermesi hâlinde sağ kalan eş lehine ayrıca bir koruma öngörülmüştür.
Sağ kalan eş, eski yaşantısını sürdürebilmek amacıyla ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde katılma alacağına mahsup edilmek, yetmezse bedel eklemek suretiyle intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebeplerin varlığı hâlinde, intifa veya oturma hakkı yerine konut üzerinde mülkiyet hakkı tanınması da söz konusu olabilir.
TMK m. 240 ile TMK m. 652 aynı şey değildir. TMK m. 240, mal rejiminin tasfiyesinden doğan katılma alacağı ekseninde; TMK m. 652 ise mirasın paylaşılması ve miras hakkına mahsup ekseninde işler. Eşlerden birinin ölümünden sonra ortaya çıkan bir taşınmaz uyuşmazlığında bu iki hukuki dayanağın ayrı ayrı incelenmesi gerekir.
Köyde kalan çocuk açısından durum nedir?
Örneğimizde köyde kalan çocuk otuz yıldır anne ve babasıyla aynı yerde yaşamış ve taşınmazlara emek vermiş olabilir. Ancak bu olgu tek başına TMK m. 652 kapsamında aile konutunun çocuğa özgülenmesini sağlamaz.
Çocuğun taşınmaz üzerine yaptığı yapı veya ekonomik katkılar, muhdesat iddiası, fiilî taksim, alacak, ecrimisil veya başka bir hukuki sebep kapsamında somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Bu sebeple “Ben anne ve babama baktım, o hâlde ev benimdir.” şeklindeki yaklaşım hukuken yeterli değildir. Bunun tam tersi olan “Tapuda hepimiz hissedarız, hiçbir şey araştırmadan ev satılır.” yaklaşımı da eksiktir.
Giresun ve Ordu’daki dosyalarda neden özellikle önemlidir?
Doğu Karadeniz’deki taşınmaz yapısı klasik şehir taşınmazlarından farklı özellikler gösterebilir. Bir köy evinin yanında fındık bahçesi, ahır, depo, ek yapı ve farklı parseller bulunabilir; aile bunların tamamını onlarca yıl tek bir ekonomik ve sosyal bütünlük içinde kullanmış olabilir.
Tapu kayıtları her zaman bu fiilî hayatı tek başına açıklamaz. Bu nedenle Giresun veya Ordu’da miras kalan bir köy evi hakkında ortaklığın giderilmesi sürecinin başlaması, taşınmazın hiçbir başka hak araştırılmadan mutlaka satışla sonuçlanacağı anlamına gelmez. Önce taşınmazın ve ailenin hukuki fotoğrafı çıkarılmalıdır.
Ortaklığın giderilmesi davasında asıl soru
Birçok ortaklığın giderilmesi dosyasında ilk refleks “Satışı nasıl engelleriz?” olmaktadır. Oysa doğru soru her zaman bu değildir. Daha doğru soru şudur: Satış aşamasına gelmeden önce ileri sürülmesi ve korunması gereken başka bir ayni veya şahsi hak var mıdır?
Bazen bu hakkın adı aile konutunun özgülenmesidir. Bazen muhdesat iddiasıdır. Bazen aynen taksim ihtimalidir. Bazen de tarafların yıllardır sürdürdüğü kullanım ve yatırımlardan doğan başka bir hukuki taleptir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası yalnızca bir satış dosyası gibi görülmemeli; miras hukuku, eşya hukuku ve gerektiğinde mal rejimi hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.
Sonuç
Giresun, Ordu ve Doğu Karadeniz’de kuşaklar boyunca bölünmeden kalan köy evleri ve tarım arazileri bugün çok sayıda ailenin önünde ciddi bir hukuki sorun olarak durmaktadır. Bir tarafta yıllardır köyde yaşayan ve yaşam düzenini burada kurmuş aile fertleri, diğer tarafta mirastan doğan payını talep eden diğer mirasçılar bulunmaktadır. Her iki tarafın da hukuken korunması gereken hakları vardır.
Ancak sağ kalan eş bakımından kanun ayrıca önemli bir koruma sağlamaktadır: aile konutunun özgülenmesi. Bu nedenle muristen kalan konut hakkında ortaklığın giderilmesi gündeme geldiğinde, özellikle sağ kalan eş mevcutsa TMK m. 652 ve olayın şartlarına göre TMK m. 240 hükümleri mutlaka değerlendirilmelidir.
Bazı dosyalarda doğru zamanda ileri sürülen bir özgüleme talebi, ailenin yıllardır yaşadığı evin satışa konu edilmesi ile sağ kalan eşin yaşam düzeninin korunması arasındaki belirleyici hukuki farkı oluşturabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıdaki sorular, özellikle Giresun ve Ordu’da miras kalan köy evleri ve çok hisseli taşınmazlar bakımından uygulamada en sık karşılaşılan başlıklara kısa cevaplar vermektedir.
1. İzale-i şuyu davasında aile konutu mutlaka satılır mı?
Hayır. Ortaklığın giderilmesi talebi bulunması, aile konutunun hiçbir başka hak incelenmeden mutlaka satılacağı anlamına gelmez. Sağ kalan eşin TMK m. 652 kapsamında özgüleme talebi varsa ve koşulları oluşmuşsa bu talep, ortaklığın giderilmesi isteminin sonucunu doğrudan etkileyebilir.
2. Sağ kalan eş miras kalan evi kendi adına alabilir mi?
Şartları varsa evet. Tereke içerisinde eşlerin birlikte yaşadığı aile konutu bulunuyorsa sağ kalan eş, TMK m. 652 uyarınca miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebeplerin varlığı hâlinde mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı da gündeme gelebilir.
3. Sağ kalan eşin miras payı evin değerini karşılamıyorsa özgüleme mümkün müdür?
Miras payının konutun değerinden düşük olması, tek başına özgülemeyi imkânsız hâle getirmez. Terekenin ve miras paylarının değerleri belirlenir; somut olayın şartlarına göre eksik bedelin tamamlanması gerekebilir. Özgüleme bedelsiz bir kazanım değildir.
4. Köyde 30-40 yıldır oturan çocuk “ev benim” diyebilir mi?
Sırf uzun süre oturmuş olmak, çocuğa TMK m. 652 kapsamında özgüleme hakkı vermez. Ancak yaptığı yapılar, yatırımlar, muhdesat iddiaları veya başka alacak ve ayni hak talepleri somut olaya göre ayrıca incelenebilir.
5. Gurbette yaşayan kardeş ortaklığın giderilmesini isteyebilir mi?
Kural olarak paydaş veya mirasçı, kanuni istisnalar saklı kalmak üzere ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir. Gurbette yaşamak veya taşınmazı uzun süre fiilen kullanmamak, kişinin miras payını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
6. Anne veya babaya bakan çocuk otomatik olarak daha fazla miras payı alır mı?
Hayır. Bakım vermiş olmak tek başına yasal miras payını artırmaz. Ancak bakım karşılığı yapılmış geçerli bir hukuki işlem, alacak iddiası, yapılan harcamalar veya başka özel hukuki ilişkiler varsa bunların ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
7. Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk tamamlanmadan doğrudan dava açılması usul bakımından sorun doğurur.
8. Miras kalan taşınmaz mutlaka satış yoluyla mı paylaşılır?
Hayır. Öncelikle aynen paylaşımın mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Taşınmazın niteliği, imar ve tarımsal mevzuat, parsel büyüklüğü ve teknik bölünebilirlik gibi hususlar önem taşır. Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
9. Köy evini mirasçılardan biri yaptıysa veya önemli ek yapılar yaptıysa ne olur?
Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya benzeri muhdesatın kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık varsa bu iddia, ortaklığın giderilmesi sürecinde ayrıca önem kazanabilir. Muhdesat aidiyeti, satış bedelinin paylaşımı üzerinde etkili olabileceğinden dosyanın tapu kaydıyla sınırlı incelenmemesi gerekir.
10. TMK m. 240 ile TMK m. 652 arasındaki temel fark nedir?
TMK m. 240, eşler arasındaki mal rejiminin tasfiyesi ve katılma alacağı ile bağlantılıdır. TMK m. 652 ise mirasın paylaşılması sırasında sağ kalan eşin miras hakkına mahsuben aile konutu ve ev eşyası üzerinde hak talep etmesine ilişkindir. Aynı olayda her iki düzenlemenin de ayrı ayrı incelenmesi gerekebilir.
11. Tapuda aile konutu şerhi yoksa özgüleme talebi ileri sürülemez mi?
Aile konutu şerhinin bulunmaması tek başına konutun fiilen aile konutu niteliğinde olmadığı anlamına gelmez. Bununla birlikte, taşınmazın eşlerin birlikte yaşadığı aile konutu olduğunun somut olayda ispatlanması gerekir.
12. “Satışı istemiyorum” demek tek başına ortaklığın giderilmesini engeller mi?
Genellikle hayır. Sadece satışa karşı çıkmak yerine, dosyada aynen taksim, özgüleme, muhdesat, mal rejiminden doğan haklar veya başka hukuki talepler bulunup bulunmadığı somut delillerle değerlendirilmelidir. Etkili savunma, yalnızca sonuca itiraz etmekten değil, korunması gereken hakkı doğru hukuki sebebe dayandırmaktan geçer.
Hukuki Not
Bu çalışma genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Ortaklığın giderilmesi, aile konutunun özgülenmesi, mal rejiminin tasfiyesi, muhdesat ve miras paylaşımı bakımından sonuç; somut olayın tapu kayıtlarına, terekenin kapsamına, aile konutu niteliğine, tarafların taleplerine ve delillere göre değişebilir. Somut dosyada süreler, görev, yetki, dava şartları ve usulî talepler ayrıca değerlendirilmelidir.
Başlıca Mevzuat ve İçtihat
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 240 ve m. 652.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B.
- 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, m. 37 ve yürürlük hükümleri (Resmî Gazete: 05.04.2023, Sayı: 32154).
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 30.09.2020 tarih, 2016/17041 E., 2020/5645 K. (aile konutunun sağ kalan eşe özgülenmesi ve ortaklığın giderilmesine etkisi).
İlginizi Çekebilir
Zina Nedeniyle Boşanma
Posted on