Eski Tarihli Miras Payı Satışı Geçerli Mi? Notersiz Miras Payı Satışı Geçerli midir?

Notersiz Miras Payı Satışı Geçerli midir? 2002 Öncesi Sözleşmeler ve Yargıtay Kararları

Miras payının devri, eski tarihli miras satış sözleşmeleri ve tapu iptali ile tescil davaları, Türk miras hukukunda sözleşmenin yapıldığı tarihe göre farklı sonuçlar doğurabilmektedir. Özellikle 1 Ocak 2002 tarihinden önce, mirasçılar tarafından üçüncü kişilere yapılan adi yazılı miras payı devirlerinin geçerliliği, günümüzde önemli uyuşmazlıklara neden olmaktadır.

Bir kişinin yıllar önce satın aldığı miras hissesinin tapuda kendi adına geçirilmemiş olması, her durumda satın alma işleminin geçersiz olduğu anlamına gelmez. Bununla birlikte, adi yazılı bir belge de alıcıya kendiliğinden taşınmaz mülkiyeti kazandırmaz.

Bu konuda belirleyici olan hususlar; sözleşmenin düzenlendiği tarih, devreden kişinin mirasçılık sıfatı, satılan hakkın niteliği, terekenin paylaşılmış olup olmadığı ve devre konu payın hukuken belirlenip belirlenmediğidir.

Özellikle Giresun, Ordu ve Trabzon gibi çok hisseli aile taşınmazlarının bulunduğu bölgelerde, geçmişte düzenlenen satış senetlerinin bugünkü hukuki durumu önem taşımaktadır.

Miras Payının Devri Nedir?

Miras payının devri, mirasçının terekenin tamamı veya belirli bir kısmı üzerindeki miras hakkını başka bir mirasçıya ya da üçüncü kişiye sözleşmeyle devretmesidir.

Burada miras payının devri ile belirli bir taşınmazın mülkiyetinin devri birbirinden ayrılmalıdır.

Miras bırakanın ölümüyle birlikte, birden fazla mirasçının bulunduğu tereke kural olarak elbirliği mülkiyetine tabi olur. Paylaşma gerçekleştirilinceye kadar mirasçılar, terekeye ait belirli bir taşınmazda bağımsız şekilde tasarruf edebilecekleri somut bir paya her zaman sahip değildir.

Bu nedenle mirasçılardan birinin, diğer mirasçıların katılımı olmadan belirli bir taşınmazı doğrudan satması ile kendi miras payını borçlandırıcı bir sözleşmeyle devretmesi aynı hukuki işlem değildir.

Miras payının devri sözleşmesi, koşulları oluştuğunda devralan kişiye belirli bir payın kendisine verilmesini isteme hakkı sağlayabilir. Ancak bu hakkın hangi aşamada kullanılabileceği, sözleşmenin tarihine ve miras ortaklığının hukuki durumuna bağlıdır.

2002 Yılından Önce Yapılan Miras Payı Satışları Geçerli midir?

Bu sorunun cevabı için öncelikle 743 sayılı eski Türk Kanunu Medenisi’nin 612. maddesine bakılması gerekir.

1 Ocak 2002 tarihinden önce yürürlükte bulunan eski Medeni Kanun’un 612. maddesi, miras payının devrine ilişkin sözleşmeleri düzenlemekteydi.

Maddenin üçüncü kişilere yapılan devirlerle ilgili hükümleri uyarınca, mirasçının üçüncü kişiyle yaptığı devir sözleşmesi, üçüncü kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermemekte; yalnızca devreden mirasçıya ayrılan payın kendisine verilmesini isteme hakkı sağlamaktaydı.

Yargıtay uygulamasında, bu dönemde yapılan ve koşulları bulunan adi yazılı miras payı devri sözleşmelerinin geçerli kabul edildiği kararlar bulunmaktadır.

Bu nedenle 1990 veya 1995 yılında düzenlenmiş bir miras payı satış sözleşmesinin yalnızca noterde yapılmadığı gerekçesiyle geçersiz sayılması, her olay bakımından doğru değildir.

Ancak sözleşmenin gerçekten miras payının devrine ilişkin olması gerekir. Gerçekte belirli ve bağımsız bir tapulu taşınmaz payının harici satışı söz konusuysa resmî şekil eksikliği farklı değerlendirilir.

743 Sayılı Eski Medeni Kanun ile TMK 677 Arasındaki Fark

Günümüzde miras payının devri 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 677. maddesinde düzenlenmektedir.

Bu düzenlemeye göre:

Mirasçılar arasında yapılan miras payı devri sözleşmeleri yazılı şekilde yapılmalıdır.
Bir mirasçının mirasçı olmayan üçüncü kişiyle yapacağı miras payı devri sözleşmesi noterlikçe düzenlenmelidir.
Üçüncü kişi, yalnızca sözleşmeye dayanarak miras paylaşmasına katılma hakkı kazanmaz.
Devralan kişi, paylaşma sonucunda devreden mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteyebilir.

Dolayısıyla bugün yapılan üçüncü kişiye miras payı devrinde noterlikçe düzenleme şekli geçerlilik koşuludur.

Buna karşılık eski tarihli sözleşmeler değerlendirilirken 4722 sayılı Türk Medeni Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 1. maddesi göz önünde bulundurulmalıdır.

Bu madde, Türk Medeni Kanunu yürürlüğe girmeden önce yapılan işlemlerin hukuki bağlayıcılığının, kural olarak işlemin yapıldığı tarihteki kanuna göre belirlenmesini öngörmektedir.

Başka bir ifadeyle, 1990 tarihli sözleşmeyi doğrudan 2002 yılında yürürlüğe giren noter şartıyla değerlendirmek hukuken isabetli olmayabilir.

Bu noktada, işlemin yapıldığı tarihte mevcut olan hukuki durumun ve daha sonra gerçekleşen paylaşma, kadastro, tescil gibi olayların ayrı ayrı incelenmesi gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.10.1992 Tarihli Kararı

Miras payının üçüncü kişiye devrine ilişkin önemli kararlardan biri, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.10.1992 tarihli, 1992/8-350 Esas ve 1992/565 Karar sayılı ilamıdır.

Karara konu uyuşmazlıkta mirasçılar, mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye miras haklarını adi yazılı sözleşmeyle devretmişlerdir.

Hukuk Genel Kurulu, miras payını üçüncü kişiye devretmenin mümkün olduğunu; ancak üçüncü kişinin paylaşma gerçekleşmeden devredilen payların doğrudan kendisine verilmesini isteyemeyeceğini değerlendirmiştir.

Somut kararda terekenin paylaşılmasıyla birlikte devreden mirasçıların taşınmaz üzerinde bağımsız pay sahibi hâline geldikleri belirlenmiş, böylece sözleşmenin ifa olanağı kazandığı kabul edilmiştir.

Kararın önemi şudur:

Miras payının devri sözleşmesi, devralana başlangıçta doğrudan ayni hak sağlamasa da devreden mirasçının bağımsız pay kazanması sonrasında ifa talebinin dayanağı olabilir.

Ancak bu sonuç her miras payı satışına otomatik uygulanmaz. Karara konu olayda paylaşmanın gerçekleşmiş ve miras ortaklığının paylı mülkiyete dönüşmüş olması belirleyici niteliktedir.

Kararın tam metni: Yargıtay HGK, 1992/8-350 E., 1992/565 K.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 16.06.2011 Tarihli Kararı

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 16.06.2011 tarihli, 2010/6303 Esas ve 2011/3508 Karar sayılı ilamı da eski tarihli miras payı devirleri bakımından önemlidir.

Kararda 1991 ve 1995 tarihlerinde düzenlenmiş yazılı sözleşmeler değerlendirilmiştir.

Daire, miras payının devri sözleşmesi ile belirli bir taşınmazın harici satışının birbirinden ayrılması gerektiğine işaret etmiştir.

Miras ortaklığı henüz sona ermemişken devralan üçüncü kişinin doğrudan tescil talebinde bulunmasının sınırları belirtilmiş; devreden mirasçıya paylaşma sonucunda düşecek pay bakımından sözleşmenin hukuki sonuçları tartışılmıştır.

Bu karar, yazılı sözleşmenin varlığının tek başına tescil için yeterli olmayabileceğini, miras ortaklığının durumunun ayrıca belirlenmesi gerektiğini göstermektedir.

Kararın tam metni: Yargıtay 8. HD, 2010/6303 E., 2011/3508 K.

Miras Payını Satan Kişi Sonradan Ölürse Ne Olur?

Satış sözleşmesini imzalayan kişinin sonradan ölmesi, sözleşmenin kendiliğinden geçersiz hâle gelmesi sonucunu doğurmaz.

Geçerli şekilde doğmuş ve mirasla intikale elverişli sözleşme borçları, kural olarak mirasçılara geçebilir.

Ancak devreden kişinin gerçekten hangi haklara sahip olduğu ve devir borcunun kapsamı belirlenmelidir.

Satıcının ölümünün tapu devrine etkisini ayrıntılı şekilde ele aldığımız Miras Payını Satan Kişi Ölürse Tapu Devri Mirasçılarından İstenebilir mi? başlıklı yazımızda sözleşmesel yükümlülükler ve mirasçıların sorumluluğu incelenmiştir.

Otuz Yıl Önce Yapılan Miras Payı Satışında Zamanaşımı

Eski tarihli bir miras payı devrinin değerlendirilmesinde sözleşmenin tarihi ile sözleşmeden doğan ifa talebinin muacceliyet tarihi birbirinden ayrılmalıdır.

Örneğin miras payının devri, devam eden bir yargılamanın lehe sonuçlanmasına veya paylaşma sonucunda devreden kişiye belirli bir payın düşmesine bağlı olarak kararlaştırılmış olabilir.

Bu durumda alacağın hangi tarihte muaccel hâle geldiği incelenmeden yalnızca sözleşmenin üzerinden otuz yıl geçtiği gerekçesiyle zamanaşımı sonucuna varılamaz.

Öte yandan mirasın paylaşılması ile kadastro kararının kesinleşmesi her zaman aynı hukuki sonuçları doğurmaz. Zamanaşımının başlangıcı bakımından bu ayrım da önemlidir.

Genel sözleşmesel zamanaşımı kuralları, muacceliyet, zamanaşımının durması ve kesilmesi hükümleri ile somut sözleşmenin niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir mi?

Eski tarihli miras payı satışına dayanılarak tapu iptali ve tescil davası açılabilmesi için öncelikle şu hususlar araştırılmalıdır:

Sözleşme geçerli bir miras payı devri niteliğinde midir?
Satıcı sözleşme tarihinde mirasçı sıfatına sahip midir?
Devredilen hak hangi terekeye ve taşınmazlara ilişkindir?
Miras ortaklığı sona ermiş veya devredenin bağımsız payı belirlenmiş midir?
Güncel tapu kayıtlarında hangi kişiler malik görünmektedir?
Sözleşmeden doğan ifa talebi muaccel hâle gelmiş midir?
Zamanaşımı veya üçüncü kişilerin sicile güveni gibi engeller mevcut mudur?

Taşınmazın kadastro yargılamasına konu olması hâlinde Kadastro Davası Devam Ederken Yapılan Taşınmaz Satışı Geçerli midir? başlıklı çalışmamızdaki ayrımlar da önem taşımaktadır.

Mirasçıların ve paylarının tespiti için ayrıca Mirasçılık Belgesi Nasıl Alınır? yazımız incelenebilir.

Sonuç: Eski Tarihli Miras Satış Senedi Kendiliğinden Geçersiz Değildir

2002 yılından önce düzenlenen miras payı devri sözleşmeleri, bugün yürürlükte bulunan düzenlemelerden farklı hukuki koşullara tabi olabilir.

743 sayılı eski Medeni Kanun’un 612. maddesi, 4722 sayılı Kanun’un geçiş hükümleri ve Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirildiğinde, adi yazılı bazı eski tarihli miras payı devirlerinin hukuken korunabileceği anlaşılmaktadır.

Ancak geçerli bir sözleşmenin bulunması ile tapu tesciline doğrudan hak kazanılması farklı konulardır.

Özellikle Giresun, Ordu, Trabzon ve Karadeniz genelinde uzun yıllara yayılan miras ve kadastro uyuşmazlıklarında, eski satış senetleri ile güncel tapu kayıtlarının birlikte incelenmesi önem taşımaktadır.

Konuyla bağlantılı olarak Giresun Miras Davalarında Kazanan Avukat Olmasın başlıklı çalışmamızda miras uyuşmazlıklarında alternatif hukuki çözüm yolları ele alınmıştır.

Sıkça Sorulan Sorular

1990 yılında yapılan notersiz miras satışı geçerli midir?

Sözleşmenin 743 sayılı eski Medeni Kanun’a tabi geçerli bir miras payı devri niteliğinde olması hâlinde mümkün olabilir. İşlemin yalnızca harici taşınmaz satışı niteliğinde olması farklı sonuç doğurabilir.

2002 yılından sonra üçüncü kişiye miras payı devri nasıl yapılır?

TMK m. 677 gereğince mirasçı olmayan üçüncü kişiyle yapılan miras payı devri sözleşmesinin noterlikçe düzenlenmesi gerekir.

Miras payını satın alan kişi doğrudan tapu alabilir mi?

Her durumda hayır. Miras ortaklığının durumu, devreden kişiye özgülenen pay ve sözleşmenin ifa edilebilirliği belirleyicidir.

Miras payı satış sözleşmesinde alıcının imzası yoksa ne olur?

Sözleşmenin kuruluşu, tarafların iradeleri, uygulanacak dönem hukuku ve şekil koşulları birlikte incelenmelidir. Her imza eksikliği aynı sonucu doğurmaz.

Miras payı satışı üzerinden otuz yıl geçerse bütün haklar kaybolur mu?

Hayır. Zamanaşımı bakımından hakkın niteliği ve ifa talebinin ne zaman muaccel olduğu araştırılmalıdır.

Hukuki Kaynaklar

Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup somut uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş yerine geçmez.

Konuyla ilgili seri makale serisi için tıklayınız…