Giresun, Ordu ve Trabzon’da Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Miras kalan fındık bahçesinin paylaşılması, köy evinin bir mirasçı tarafından kullanılması veya hisseli arsanın satışı konusunda anlaşma sağlanamaması, ortaklığın giderilmesi davasını gündeme getirebilir. Giresun, Ordu ve Trabzon’daki taşınmazlar bakımından izlenecek yol; tapu kayıtlarına, mirasçılık durumuna, taşınmazın niteliğine ve bölünebilirliğine göre belirlenir.
Ortaklığın giderilmesi davası, her durumda taşınmazın satılması anlamına gelmez. Şartları varsa aynen taksim veya kat mülkiyeti kurulması yoluyla paylaşım yapılabilir. Satış gerektiğinde ise taşınmazın değeri, üzerindeki bina ve ağaçlara ilişkin hak iddiaları ve satış bedelinin dağıtımı önem kazanır.
Bu nedenle dava açılmadan önce yalnızca pay oranları değil, taşınmazın paylaşılma seçenekleri ve tarafların ileri sürebileceği haklar birlikte değerlendirilmelidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izale-i şuyu davası; paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz mal üzerindeki ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesini amaçlayan dava türüdür.
Ortaklık, temel olarak iki yöntemle giderilebilir:
- Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi: Malın hukuken ve fiilen bölünerek paydaşlara tahsis edilmesidir.
- Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi: Malın satılması ve elde edilen bedelin hak sahiplerine dağıtılmasıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddeleri paylaşma istemi ve paylaşım biçimine ilişkin temel düzenlemeleri içerir. Bununla birlikte paylaşma hakkı sınırsız değildir. Ortaklığı sürdürme yükümlülüğü, malın sürekli bir amaca özgülenmesi ve uygun olmayan zamanda paylaşma istenmesi gibi durumlar ayrıca incelenir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kim Açabilir?
Bir veya birden fazla paydaş, ortaklığın sona erdirilmesi için dava açabilir. Dava açılabilmesi için bütün paydaşların aynı yönde karar vermesi gerekmez.
Örneğin Giresun’da miras kalan bir fındık bahçesinin paylaşılması konusunda anlaşma sağlanamıyorsa mirasçılardan biri, gerekli hukuki koşullar çerçevesinde ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Ancak bir paydaşın dava açabilmesi, istediği paylaşım yönteminin mutlaka uygulanacağı anlamına gelmez. Aynen taksim, kat mülkiyeti kurulması ve satış seçenekleri taşınmazın özelliklerine göre değerlendirilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Kime Karşı Açılır?
Dava, davacı dışında kalan diğer paydaşlara karşı açılır. Davanın sonuçlandırılabilmesi için bütün paydaşların taraf olarak yer alması gerekir.
Tapuda malik görünen kişinin vefat etmiş olması hâlinde mirasçılarının belirlenmesi ve davada yer almalarının sağlanması gerekir. Birden fazla kuşaktan miras intikali bulunan taşınmazlarda sonraki miras geçişleri de araştırılmalıdır.
Örneğin dededen kalan bir taşınmazda çocuklardan bazılarının da vefat etmiş olması durumunda, yalnızca dedeye ait mirasçılık belgesiyle yetinilmesi taraf teşkilinde eksikliğe yol açabilir.
Bu nedenle dava öncesinde güncel tapu kaydı, mirasçılık belgeleri ve paydaş bilgileri birlikte incelenmelidir.
Giresun, Ordu ve Trabzon’da Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesinde, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Taşınmazın Giresun, Ordu veya Trabzon sınırlarında bulunması kadar, hangi ilçede ve hangi adli yargı çevresinde yer aldığı da önemlidir. Paydaşların başka şehirlerde veya yurt dışında yaşaması bu yetki kuralını değiştirmez.
Örneğin İstanbul’da yaşayan bir kişinin Trabzon’daki hisseli taşınmazı için açacağı davada, kendi ikamet ettiği yer yerine taşınmazın bulunduğu yer esas alınır.
Birden fazla taşınmaza ilişkin davalarda Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesinin üçüncü fıkrası ayrıca değerlendirilir. Terekenin bütünüyle paylaşılması talebi ile belirli taşınmazlar üzerindeki ortaklığın giderilmesi talebi birbirinden ayrılmalıdır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılan davalar bakımından dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.
Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açılması, dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddedilmesine neden olur.
Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar;
- Payların bir veya birkaç paydaşa devredilmesi,
- Taşınmazın anlaşmayla satılması,
- Bedelin ödeme koşullarının belirlenmesi,
- Hukuken mümkün olan bir paylaşım yapılması
gibi seçenekleri değerlendirebilir.
Ancak tarafların anlaşması, imar ve tarım arazisi mevzuatındaki sınırlamaları ortadan kaldırmaz. Anlaşmanın uygulanabilir olması gerekir.
6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi kapsamındaki anlaşma belgeleri için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda bu şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Tapu işlemleri de anlaşmanın içeriği ve ilgili mevzuat doğrultusunda yürütülür.
Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Nedir?
Aynen taksim, taşınmazın bölünerek paydaşlara ayrı mülkiyetler hâlinde verilmesidir. Taraflardan birinin bu yönde talepte bulunması üzerine bölünme imkânı araştırılır.
Aynen taksim değerlendirmesinde başlıca şu unsurlar dikkate alınır:
- Taşınmazın yüzölçümü ve niteliği.
- Pay ve paydaş sayısı.
- İmar durumu ve ifraz koşulları.
- Tarımsal arazi mevzuatındaki sınırlamalar.
- Oluşacak parçaların kullanılabilirliği.
- Bölünmenin taşınmazın değerine etkisi.
Bir taşınmazın harita üzerinde bölünebilmesi, hukuken aynen taksim edilebileceği anlamına gelmez.
Bölümler arasında değer farkı bulunması hâlinde para eklenerek denkleştirme yapılabilir. Buna karşılık önemli değer kaybına yol açan veya mevzuata aykırı bir bölünme uygun görülmeyebilir.
Giresun ve Ordu’da Fındık Bahçeleri Aynen Paylaşılabilir mi?
Giresun ve Ordu’da fındık bahçelerinin paylaşılmasında tarımsal arazi mevzuatı özellikle önemlidir. Bahçenin geniş olması veya paydaşların ayrı bölümleri kullanması, tek başına ayrı tapular oluşturulabileceğini göstermez.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamındaki sınırlamalar, arazinin sınıfı ve uygulanacak büyüklük ölçütleri incelenmelidir. Miras kalan tarım arazilerinde özel devir hükümleri ve mirasın açıldığı tarih de değerlendirmeye alınmalıdır.
Örneğin Espiye’deki veya Perşembe’deki bir fındık bahçesinde kardeşlerin yıllardır farklı alanlardan ürün toplaması, tapudaki ortaklığın sona erdiği anlamına gelmez. Fiilî kullanım ile tapu mülkiyeti farklıdır.
Kat Mülkiyeti Kurularak Ortaklık Giderilebilir mi?
Üzerinde birden fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda kat mülkiyeti kurulması yoluyla paylaşım değerlendirilebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca mirasçılardan veya ortak maliklerden biri bu yöntemi talep edebilir. Yapının hukuki ve teknik uygunluğu, gerekli belgeler ve bağımsız bölümlerin paylara göre tahsisi incelenir.
Örneğin Trabzon’da miras kalan çok katlı bir binada, gerekli şartlar sağlanıyorsa bağımsız bölümlerin paydaşlara tahsis edilmesi mümkün olabilir.
Ancak binanın çok katlı olması tek başına yeterli değildir. Proje durumu, bağımsız bölümlerin niteliği, gerekli belgeler ve paylaşımın uygulanabilirliği birlikte değerlendirilmelidir.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Yapılır?
Aynen paylaşımın mümkün olmaması veya önemli değer kaybına yol açması hâlinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 322. maddesi gereğince hâkim satış için bir memur görevlendirir. Satış işlemleri İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür.
Dava aşaması ile satış aşaması birbirinden farklıdır. Mahkemenin satış kararı vermesi, taşınmazın hemen satılacağı veya bedelin derhâl dağıtılacağı anlamına gelmez.
Satış sürecinde kıymet takdiri, tebligatlar, artırma ilanı, ihale ve bedelin dağıtılması gibi işlemler bulunur.
Genel kural olarak artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Miras yoluyla edinilmiş belirli taşınmazlar için getirilen özel ilk artırma düzenlemesi ise ayrıca değerlendirilmelidir.
Miras Kalan Taşınmazlarda İlk Artırma Kimler Arasında Yapılır?
7589 sayılı Kanun’la İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklik uyarınca, bütün maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu özel usul bir defaya mahsus uygulanır.
Bu artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzü esas alınır; kanundaki diğer bedel ve gider koşulları da dikkate alınır.
Düzenleme, taşınmazın mirasçılardan birine bedelsiz veya otomatik olarak bırakılması anlamına gelmez. Artırmaya katılım ve ihale şartlarının yerine getirilmesi gerekir.
Geçiş hükmü de önemlidir: Değişikliğin yürürlüğünden önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder. Bu nedenle somut dosyada yalnızca dava tarihine değil, artırma ilanına da bakılmalıdır.
Ortak Arsaya Kendi Yaptığım Ev veya Diktiğim Ağaçlar Ne Olur?
Ortak taşınmaz üzerindeki bina, ağaç ve benzeri kalıcı unsurlar bakımından muhdesat konusu gündeme gelebilir.
Kural olarak bütünleyici parçalar taşınmazın mülkiyetine bağlıdır. Bir paydaşın “Bu evi ben yaptım” demesi, ev üzerinde kendiliğinden ayrı tapulu mülkiyet oluşturmaz.
Bununla birlikte muhdesatın kim tarafından meydana getirildiği, satış bedelinin dağıtımı açısından önem taşıyabilir. Bu konuda uyuşmazlık varsa şartlarına göre muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması ve sonucunun ortaklığın giderilmesi dosyasında beklenmesi gündeme gelir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 27.01.2021 tarihli, E.2017/899, K.2021/398 sayılı kararında muhdesat iddiasının çözümü ve arsa ile muhdesat değerlerinin oranlanarak satış bedelinin dağıtılması açıklanmıştır.
Örneğin Giresun’da ortak köy arsasına bir mirasçının yaptırdığı ev söz konusuysa; yapım tarihini, harcamaları ve yapıyı kimin meydana getirdiğini gösteren belgelerin toplanması önemlidir.
Her bakım veya onarım harcının muhdesat sayılmayacağı da gözden kaçırılmamalıdır. Yapının meydana getirilmesi ile mevcut yapıya yapılan masraflar farklı hukuki değerlendirmelere konu olabilir.
Ortaklığın Giderilmesinde Taşınmazın Değeri Nasıl Belirlenir?
Taşınmazın değerlemesi, ortaklığın giderilmesi sürecinin ekonomik sonucunu doğrudan etkiler. Dava sırasında yapılan değerlendirme ile satış aşamasındaki kıymet takdiri birbirine karıştırılmamalıdır.
Taşınmazın özelliklerine göre şu unsurlar önem kazanabilir:
- Konum, ulaşım ve yola erişim.
- İmar durumu ve hukuki kısıtlamalar.
- Yüzölçümü, eğim ve kullanılabilirlik.
- Tarımsal verim ve dikili unsurların durumu.
- Yapıların niteliği ve mevcut kullanım.
- Uygun emsal verileri.
Giresun, Ordu veya Trabzon’da aynı yüzölçümüne sahip iki taşınmazın değeri farklı olabilir. Sahile yakın bir arsa ile ulaşımı sınırlı bir tarım arazisinin yalnızca metrekare üzerinden karşılaştırılması sağlıklı değildir.
Bilirkişi raporunda kullanılan veriler, emsaller ve hesaplama yöntemi somut olarak incelenmelidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Harç ve Masrafları Nelerdir?
Davanın maliyeti; taşınmaz ve paydaş sayısına, keşif ihtiyacına, bilirkişi incelemelerine ve tebligat işlemlerine göre değişebilir.
Başvurma harcı, gider avansı, keşif ve bilirkişi ücretlerinin yanında satış aşamasında da masraflar doğabilir.
Taşınmazlar bakımından karar ve ilam harcı esasları şöyledir:
| Paylaşım yöntemi | Harç oranı ve matrah |
|---|---|
| Satış yoluyla paylaşım | Satış bedeli üzerinden binde 11,38 |
| Aynen taksim | Taksim edilen taşınmazın değeri üzerinden binde 4,55 |
Bu oranlar toplam dava maliyetini göstermez. Diğer harçlar, yargılama giderleri ve satış masrafları ayrıca değerlendirilmelidir.
Yargılama giderleri ve mahkemenin hükmettiği vekâlet ücreti, davanın niteliğine uygun biçimde paylar dikkate alınarak yükletilir.
Kişinin kendi avukatıyla yaptığı sözleşmeden doğan ücret ise ayrı bir konudur. Bu ücretin bütün paydaşlara otomatik olarak dağıtılacağı düşünülmemelidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Her dosya için geçerli kesin bir süre verilemez. Özellikle şu durumlar süreci uzatabilir:
- Çok sayıda paydaş bulunması.
- Vefat eden maliklerin mirasçılarının belirlenmesi.
- Yurt dışı veya adres sorunlu tebligatlar.
- Bilirkişi raporlarına itirazlar.
- Muhdesat veya mülkiyet uyuşmazlıkları.
- Kanun yolu incelemeleri.
- Satış aşamasındaki işlemler ve uyuşmazlıklar.
Davanın sonuçlanması ile satış bedelinin hak sahiplerine ödenmesi farklı aşamalardır. Süre değerlendirmesi yapılırken her ikisi birlikte ele alınmalıdır.
Hacizli veya İpotekli Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi İstenebilir mi?
Tapuda haciz veya ipotek bulunması, tek başına ortaklığın giderilmesi talebini ortadan kaldırmaz. Ancak bu kayıtların niteliği, kapsamı ve hangi pay üzerinde bulunduğu önemlidir.
Bir paydaşın borcu nedeniyle konulan haciz ile taşınmazın tamamını etkileyen bir kayıt aynı şekilde değerlendirilmez. Satış şartları ve elde edilecek bedelin dağıtımı incelenirken tapudaki takyidatlar dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle dava öncesinde yalnızca malik ve pay bilgilerini gösteren kayıtla yetinilmemeli, taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülükler de araştırılmalıdır.
Giresun, Ordu ve Trabzon’da Dava Öncesi Hangi Belgeler Hazırlanmalı?
Ortaklığın giderilmesi sürecinden önce aşağıdaki belgelerin ve bilgilerin hazırlanması incelemeyi kolaylaştırır:
- Güncel tapu kaydı ve ada-parsel bilgileri.
- Mirasçılık belgeleri ve bilinen miras geçişleri.
- Paydaşların kimlik ve adres bilgileri.
- Taşınmazın kullanım durumuna ilişkin bilgiler.
- Bina ve dikili unsurlarla ilgili belgeler.
- Varsa önceki paylaşım anlaşmaları.
- İlgili dava ve icra dosyalarının bilgileri.
- Arabuluculuk son tutanağı.
- Tapudaki haciz, ipotek ve diğer kayıtlar.
Özellikle çok mirasçılı taşınmazlarda bu hazırlığın eksik bırakılması, dava sırasında tamamlanması gereken işlemleri artırabilir.
Sık Sorulan Sorular
Bir hissedar istemezse ortaklığın giderilmesi davası açılamaz mı?
Diğer paydaşların tamamının onayı, dava açmanın genel şartı değildir. Bir paydaş da dava açabilir. Ancak paylaşma hakkının kanuni sınırları ve dosyanın özel koşulları değerlendirilir.
Miras kalan ev mutlaka satılır mı?
Hayır. Anlaşma, aynen taksim veya şartları varsa kat mülkiyeti kurulması seçenekleri incelenebilir. Taşınmazın niteliğine göre sonuç değişir.
Fındık bahçesini yıllardır ben kullanıyorum. Tamamı benim olur mu?
Uzun süre tek başına kullanım, tek başına diğer paydaşların tapudaki haklarını ortadan kaldırmaz. Kullanım, mülkiyet ve gelir paylaşımı farklı hukuki konulardır.
Ortak taşınmazı kullanan kişiden ecrimisil istenebilir mi?
Şartları varsa ayrıca ecrimisil talebi gündeme gelebilir. Ortaklığın giderilmesi davası, geçmiş kullanım bedelini kendiliğinden hüküm altına almaz.
Kullanımın kapsamı, yararlanmanın engellenmesi, bildirim gerekliliği ve istisnalar somut olaya göre değerlendirilmelidir. Özellikle ürün veren bahçeler ile konutların kullanımı aynı koşullara bağlı olmayabilir.
Davacı vazgeçerse ortaklığın giderilmesi davası mutlaka biter mi?
Ortaklığın giderilmesi davalarının iki taraflı niteliği nedeniyle davacının feragati her durumda dosyanın sona ermesi anlamına gelmez. Diğer tarafın ortaklığın giderilmesini istemesi hâlinde yargılamanın sürmesi mümkündür.
Paydaşlardan biri taşınmazı ihalede alabilir mi?
İhale şartlarını sağlayan paydaş artırmaya katılabilir. Paydaş olmak, taşınmazın otomatik olarak o kişiye verilmesini sağlamaz. Mirasçılara özgü ilk artırma koşulları ayrıca incelenir.
Giresun’da yaşıyorum, taşınmaz Trabzon’da. Davayı nerede açmalıyım?
Belirli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır. Kişinin ikamet ettiği şehir tek başına belirleyici değildir.
Ortaklığın giderilmesi davasında avukat tutmak zorunlu mu?
Kural olarak taraflar davayı kendileri takip edebilir. Bununla birlikte mirasçılık, taraf teşkili, aynen taksim, muhdesat, değerleme ve satış işlemleri farklı hukuki ve teknik konular içerir.
Giresun, Ordu veya Trabzon’da ortaklığın giderilmesi konusunda avukat desteği değerlendirilirken, yalnızca dava açılması değil, taşınmazın korunması ve paylaşım seçeneklerinin incelenmesi de dikkate alınmalıdır.
Satıştan Önce Paylaşım Seçenekleri Değerlendirilmelidir
Giresun, Ordu ve Trabzon’da ortaklığın giderilmesi sürecinde aynen paylaşım imkânı, muhdesat iddiaları, taşınmazın değeri ve satış bedelinin dağıtımı birlikte değerlendirilmelidir.
Fındık bahçesi, köy evi, arsa veya çok katlı bina için uygulanacak yol farklılaşabilir. Başlangıçta yapılacak tapu, mirasçılık ve teknik inceleme; ileri sürülecek taleplerin ve uygulanabilir paylaşım seçeneklerinin belirlenmesini sağlar.
Ortaklığın sona ermesi, bütün paydaşların ekonomik açıdan aynı sonucu yaşayacağı anlamına gelmez. Bu nedenle paylaşım yöntemi kadar değerleme, masraflar ve hak iddialarının zamanında ileri sürülmesi de önemlidir.
