Haksız işgal tazminatı, mirasçılar arasında ecrimisil, intifadan men, ecrimisil hesaplama,
Ecrimisil, bir malı geçerli bir hukuki dayanak olmadan kullanan kötüniyetli kişiden istenebilen haksız işgal tazminatıdır. Miras kalan evin tek bir mirasçı tarafından kullanılması, ortak bahçenin ürünlerinin paylaşılmaması veya taşınmazın izinsiz işgal edilmesi bu talebi gündeme getirebilir.
Ancak taşınmazdan yararlanamayan herkes kendiliğinden geçmiş beş yıllık kullanım bedelini alamaz. Kullanımın dayanağı, tarafların anlaşmaları, kötüniyetin başlangıcı ve paydaşlar arasında gerektiğinde intifadan men koşulu ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Ecrimisil Nedir, Kira Alacağından Farkı Nedir?
Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesi, iyiniyetli olmayan zilyedin sorumluluğunu düzenler. Hak sahibine verilen zararlar ile elde edilen veya elde edilmesi ihmal edilen ürünler bu sorumluluğun kapsamındadır. Ecrimisilin temel hukuki dayanaklarından biri bu düzenlemedir.
Kira alacağı, tarafların kabul ettiği bir kullanım ilişkisinden doğar. Ecrimisilde ise kullanımın hukuki dayanağının bulunmaması söz konusudur. Bu nedenle kira ödemeyen her kiracıya karşı doğrudan ecrimisil davası açılması doğru değildir; önce taraflar arasındaki ilişkinin niteliği belirlenmelidir.
Ecrimisil ödenmesi de kullanıcıya kiracılık veya taşınmazda kalma hakkı kazandırmaz. Tazminatın tahsili ile haksız kullanımın sona erdirilmesi farklı taleplerdir.
Bu yazı özel hukuk ilişkilerindeki ecrimisili ele almaktadır. Kamu taşınmazları için idarenin düzenlediği ecrimisil ihbarnameleri farklı kurallara tabidir.
Ecrimisil Davasının Şartları Nelerdir?
- Hak sahipliği ve haksız kullanım
Davacı, maldan yararlanmasını sağlayan hakkını ve bu hakkı ihlal eden kullanımı ortaya koymalıdır. Tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve taraflar arasındaki anlaşmalar bu incelemede önem taşır.
Kullanım geçerli bir kira sözleşmesine, intifa hakkına veya hak sahibinin iznine dayanıyorsa, baştan itibaren haksız işgalden söz edilemez. Önceden verilen iznin sona erdirildiği durumlarda ise iznin kapsamı ve sona erme tarihi araştırılır.
- Kullanıcının kötüniyetli olması
Kötüniyet, kişinin malı kullanmaya hakkı bulunmadığını bilmesi veya gerekli özeni gösterseydi bilebilecek durumda olmasıdır. Kişinin ahlaki özelliklerine ilişkin bir değerlendirme değildir.
Kullanımının haklı olduğuna iyiniyetle inanan kişinin durumu ile başkasının hakkını bilerek ihlal eden kişinin sorumluluğu aynı değildir. Kötüniyetin hangi tarihte başladığı, istenebilecek dönemi etkiler.
- Kullanımın kapsamı ve dönemi
Taşınmazın tamamının mı, belirli bir bölümünün mü kullanıldığı; kullanımın başlangıcı, devam süresi ve hak sahibinin yararlanma kaybı belirlenmelidir.
Kullanıcının üçüncü kişiden kira tahsil etmesi zorunlu değildir. Taşınmazı kendi konutu veya işyeri olarak kullanması da diğer koşullar varsa ecrimisil sorumluluğu doğurabilir.
Mirasçılar Arasında Ecrimisil ve İntifadan Men
Miras kalan taşınmazlarda öncelikle mevcut kullanım düzenine bakılır. Hangi mirasçının hangi bölümü kullandığı, paylaşım veya kullanım anlaşması bulunup bulunmadığı ve diğer mirasçıların yararlanmasının engellenip engellenmediği araştırılır.
Paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde kural olarak intifadan men koşulu aranır. Bu, talepte bulunan paydaşın taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğini diğer paydaşa bildirmesidir.
Noter ihtarnamesi zorunlu değildir. Bildirim, tanıklar ve diğer hukuka uygun delillerle de ispatlanabilir. Bununla birlikte noter ihtarı, bildirimin içeriğini ve tarihini ortaya koymak bakımından yararlıdır.
İhtarda süre verilmişse bunun tazminatın başlangıcına etkisi de incelenmelidir. Yalnızca ihtarnamenin düzenlenme tarihini esas almak yeterli değildir.
İntifadan men hangi durumlarda aranmayabilir?
Yargıtay uygulamasındaki başlıca istisnalar; doğal ürün veren taşınmazlar, kiraya verilerek gelir elde edilen yerler, diğer paydaşların hakkının inkâr edilmesi, kullanımı belirleyen anlaşmalar ve aynı taşınmaza ilişkin önceki dava veya takiplerdir.
Her istisnanın somut olayda gerçekleştiği ve hangi dönem bakımından etkili olduğu ayrıca belirlenmelidir.
Miras Kalan Ev, Kiraya Verilen Daire ve Fındık Bahçesi
Aynı aileye ait taşınmazlar için bile farklı değerlendirmeler gerekebilir:
| Kullanım biçimi | Öncelikle incelenecek husus | Başlıca ispat ve hesaplama konusu |
| Bir mirasçının ortak evde oturması | Kullanım izni, anlaşma ve intifadan men | Bildirim tarihi, kullanım süresi ve emsal kira |
| Ortak dairenin kiraya verilmesi | Kira gelirinin kim tarafından alındığı ve paylaşılıp paylaşılmadığı | Kira sözleşmesi, banka kayıtları ve pay oranları |
| Fındık bahçesinin ürünlerinin tek mirasçı tarafından alınması | Doğal ürün istisnası ve fiilî kullanım | Parsel, ürün miktarı, dönemsel verim ve giderler |
| Taşınmazın ilgisiz üçüncü kişi tarafından kullanılması | Kullanıcının hukuki dayanağı ve kötüniyeti | İşgalin başlangıcı, alanı ve kullanım karşılığı |
Bir evin kiraya verilebilir olması ile fiilen kiraya verilerek gelir elde edilmesi aynı değildir. Benzer şekilde, tapuda bahçe yazması tek başına kullanımın ve ürün gelirinin ispatlandığı anlamına gelmez.
Giresun ve çevresindeki miras uyuşmazlıklarında ev, fındık bahçesi ve diğer arazilerin ayrı ayrı ele alınması bu nedenle önemlidir. Dosya hazırlığında her parsel için kullanıcı, kullanım dönemi ve gelir paylaşımını gösteren bir çalışma yapılabilir.
Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?
Konut ve işyerlerinde hesaplama
Kira getirisi üzerinden hesap yapılırken taşınmazın ilgili dönemdeki konumu, büyüklüğü, fiziksel durumu ve kullanım niteliği değerlendirilir. Benzer taşınmazlara ait kira sözleşmeleriyle somut karşılaştırma yapılmalıdır.
Yargıtay uygulamasında ilk dönem bedelinin emsallerle belirlenmesi, sonraki dönemler için ise ÜFE artışının esas alındığı yöntem öne çıkar. Bugünkü aylık kirayı geçmişteki bütün aylarla çarpmak doğru değildir. Ecrimisil hesabı, kira sözleşmesinin yıllık artış hesabıyla da özdeş değildir.
Fındık bahçesi ve tarım arazilerinde hesaplama
Ürün türü, arazinin verimi, ilgili yılların ürün fiyatları ve üretim giderleri değerlendirilmelidir. Fındık bahçesinde brüt satış tutarının tamamını doğrudan tazminat kabul etmek, giderleri ve davacının payını göz ardı edebilir.
Tarım arazisine ilişkin inceleme, taşınmazın niteliğine uygun uzmanlıkla ve dönemsel verilerle yapılmalıdır.
Taşınmazdaki hasarlar ayrıca istenebilir mi?
Kullanım karşılığı ile taşınmazda oluşan somut fiziksel hasarlar ayrıştırılmalıdır. Onarım gerektiren zararların hukuki dayanağı, miktarı ve işgalle bağlantısı ortaya konulmalıdır. Aynı zarar için mükerrer tazminat hesaplanamaz.
Ecrimisilde Zamanaşımı Kaç Yıldır?
Ecrimisil taleplerinde yerleşik uygulama beş yıllık zamanaşımıdır. Ancak bu, her dosyada beş yıllık bedelin tamamının alınabileceği anlamına gelmez.
Örneğin kullanım daha kısa sürmüşse veya gerekli intifadan men koşulu daha sonra gerçekleşmişse, tazminata esas dönem de buna göre belirlenir.
Zamanaşımı hak düşürücü süre değildir. Beş yıldan eski dönemler bakımından davalının usulüne uygun zamanaşımı def’i ve süreyi etkileyen hukuki sebepler değerlendirilir. Dolayısıyla “beş yıldan eski alacak hiçbir şekilde talep edilemez” şeklinde kesin bir ifade kullanılmamalıdır.
Ecrimisil Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Özel bir görev kuralı bulunmayan, mülkiyet hakkına dayalı ecrimisil davalarında genel olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Uyuşmazlığın kira veya başka bir özel hukuki ilişkiden doğması ise görev değerlendirmesini değiştirebilir.
Salt ecrimisil davası taşınmazın aynına ilişkin değildir. Bu nedenle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin her durumda kesin yetkili olduğu söylenemez. Davalının yerleşim yeri ve haksız fiile ilişkin yetki kuralları dikkate alınır.
Mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi de isteniyorsa, taşınmazın bulunduğu yere ilişkin kesin yetki kuralı ayrıca değerlendirilmelidir.
Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?
Dosyanın özelliğine göre şu deliller önem taşır:
- Tapu kayıtları ve mirasçılık belgesi.
- Kullanım anlaşmaları, kira sözleşmeleri ve izin belgeleri.
- İhtarnameler ve tebliğ kayıtları.
- Kullanımın başlangıcını ve kapsamını bilen tanıklar.
- Fotoğraflar, keşif ve gerektiğinde delil tespiti.
- Emsal kira sözleşmeleri.
- Ürün satış belgeleri, banka hareketleri ve tarımsal kayıtlar.
Özellikle çok sayıda taşınmaz bulunan miras dosyalarında “bütün yerleri karşı taraf kullanıyor” şeklindeki genel bir anlatım yeterli olmayabilir. Kullanımın parsel ve dönem bazında somutlaştırılması, bilirkişi incelemesini de sağlıklı hâle getirir.
Ecrimisil Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kardeşim miras kalan evde oturuyor. Geçmişe dönük bedel isteyebilir miyim?
Koşulları varsa isteyebilirsiniz. Kullanım izni, mevcut anlaşmalar, yararlanma talebinizin bildirildiği tarih ve intifadan men istisnaları incelenmelidir. Sırf başka şehirde yaşamanız otomatik olarak beş yıllık alacak doğurmaz.
Ecrimisil için mutlaka noter ihtarı gerekir mi?
Hayır. Ancak bildirimin içeriğini ve tarihini ispatlamak açısından yararlıdır. İntifadan menin aranmadığı durumlar da bulunmaktadır.
Ecrimisil ödeyen kişi taşınmazda kalmaya devam edebilir mi?
Ödeme, tek başına kullanım hakkı yaratmaz. İşgalin sona erdirilmesi için uygun talebin ayrıca ileri sürülmesi gerekir.
Ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması geçmiş kullanım bedelini de çözer mi?
Ortaklığın giderilmesi ile geçmiş haksız kullanımın tazmini farklı taleplerdir. Ortaklığın giderilmesi davasının açılması, ecrimisil bakımından bildirim ve dönem değerlendirmesine etki edebilir; ancak geçmiş kullanım bedelinin kendiliğinden hüküm altına alınmasını sağlamaz.
Ordu Taşınmaz Hukuku Avukatı Ordu Taşınmaz Hukuku Avukatı | Tapu ve Gayrimenkul Davaları
[…] değerlendirilir. Aynı alanın geçmişte haksız kullanılması nedeniyle bedel istiyorsanız ecrimisil talebi gündeme gelir. İlk talep bakımından müdahalenin yeri ve kapsamı, ikinci talep […]
Trabzon Taşınmaz Hukuku Avukatı Trabzon Taşınmaz Hukuku Avukatı | Tapu ve Gayrimenkul Davaları
[…] taleplere yol açabilir. El atmanın önlenmesi, haksız müdahalenin sona erdirilmesini amaçlar. Ecrimisil ise koşulları oluştuğunda geçmişteki haksız kullanım için talep edilen […]