Kadastro Davası Devam Ederken Yapılan Taşınmaz Satışı Geçerli midir? Tapu Tescili ve Yargıtay Kararları
Kadastro davası devam ederken yapılan taşınmaz satışlarının geçerliliği, özellikle eski tarihli tapulama uyuşmazlıklarının bulunduğu bölgelerde önemli bir hukuki sorundur.
Bir taşınmazın mülkiyetine ilişkin mahkeme yargılaması devam ederken, taşınmaz üzerinde hak iddia eden kişiler arasında satış sözleşmeleri düzenlenebilmekte; ancak mahkemenin kesinleşmiş kararından sonra sözleşmede kararlaştırılan devirler yerine getirilmeyebilmektedir.
Bu durumda en önemli soru şudur:
Kadastro davası devam ederken düzenlenen yazılı satış sözleşmesi, mahkemenin kesinleşmesinden sonra tapu iptali ve tescil davasına dayanak oluşturabilir mi?
Bu sorunun cevabı yalnızca satış sözleşmesinin varlığına bağlı değildir. Taşınmazın satış tarihindeki hukuki durumu, miras ortaklığının varlığı, sözleşmenin niteliği ve kadastro kararının sonuçları birlikte incelenmelidir.
Kadastro Davası Devam Eden Taşınmaz Satılabilir mi?
Bir taşınmaz hakkında kadastro davası açılmış olması, o taşınmaz üzerindeki bütün sözleşmesel işlemleri kendiliğinden geçersiz hâle getirmez.
Ancak burada üç ayrı durum söz konusu olabilir:
- Taşınmaz henüz tapuya kayıtlı değildir ve tapusuz taşınmazın zilyetliğinin devri söz konusudur.
- Taşınmaz miras ortaklığına dahildir ve mirasçılardan biri kendi miras payını devretmektedir.
- Taşınmaz tapuya kayıtlıdır ve belirli bir taşınmaz veya tapu payı adi yazılı sözleşmeyle satılmaktadır.
Bu üç ihtimal aynı hukuki hükümlere tabi değildir.
Özellikle tapulu taşınmazların mülkiyet devrinde resmî şekil esastır. Buna karşılık tapusuz taşınmazların zilyetliğinin devri ve eski hukuk döneminde yapılan miras payı devirleri farklı değerlendirmelere konu olabilir.
Bu nedenle kadastro dosyasının bulunması tek başına harici satış sözleşmesini geçerli kılmaz. Satış tarihindeki hukuki statünün tespiti gerekir.
Kadastro Davasında Taşınmazın Mülkiyeti Henüz Belirlenmemişse
Kadastro yargılamalarında birden fazla kişi taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı ileri sürebilir.
Bu kişiler arasında mirasçılar, zilyetler, Hazine, Orman İdaresi veya başka hak sahipleri bulunabilir.
Mahkeme kararının kesinleşmesine kadar hak sahipliği tartışmalı olabilir. Böyle bir durumda bir kişi, henüz nihai olarak kendisine ait olduğu belirlenmemiş bir taşınmazdaki haklarını devretmeyi taahhüt etmiş olabilir.
Ancak sözleşmenin geçerliliği ile sözleşmenin ifa edilebilir hâle gelmesi ayrı meselelerdir.
Örneğin satış sözleşmesinde, devrin devam eden mahkeme yargılamasının lehe sonuçlanmasından sonra gerçekleştirileceği kararlaştırılmışsa bu ifade, sözleşmesel borcun muacceliyeti ve ifa zamanı bakımından önem taşıyabilir.
Buna rağmen, mahkeme kararının kesinleşmesi her durumda satıcıya bağımsız pay kazandırmaz. Kadastro hükmünde kimin hangi hakka sahip olduğunun ve bu hakkın tapu siciline nasıl yansıdığının araştırılması gerekir.
Kadastro Davası Sırasında Yapılan Harici Satışın Geçerliliği
Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 22.02.2018 tarihli, 2015/15899 Esas ve 2018/2680 Karar sayılı ilamı, kadastro kesinleşmesinden önce gerçekleştirilen harici taşınmaz satışları bakımından önemli bir örnektir.
Uyuşmazlıkta, öncesi tapusuz olan taşınmaz hakkında kadastro tespiti yapılmış ancak tespit henüz kesinleşmemişken harici satış sözleşmesi düzenlenmiştir.
Yargıtay, uyuşmazlığı taşınmazın satış anındaki hukuki niteliği ve zilyetliğin devri kapsamında değerlendirmiştir.
Bu kararın ortaya koyduğu temel husus, kadastro tespitinin yapılmış olmasının ve kesinleşmesinin birbirinden ayrılması gerektiğidir.
Bununla birlikte, kadastro davası devam eden her taşınmaz tapusuz kabul edilemez. Önceki tapu kayıtları, tespit tutanakları ve sicil durumu ayrıca araştırılmalıdır.
Kararın tam metni: Yargıtay 8. HD, 2015/15899 E., 2018/2680 K.
Kadastro Davası Devam Ederken Miras Payı Devredilebilir mi?
Kadastro uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü, miras bırakanın ölümünden sonra mirasçılar arasında oluşan mülkiyet ihtilaflarıyla bağlantılıdır.
Örneğin, bir kişinin ölümünden sonra kendisinden kalan tarla, fındık bahçesi veya arazi üzerinde mirasçılar hak iddia ederken, mirasçılardan biri kendi payını üçüncü kişiye devretmiş olabilir.
Bu durumda işlemin hukuki niteliği önem kazanır.
Sözleşme, belirli bir tapulu taşınmazın harici satışı değil de miras payının devri niteliğindeyse miras hukukuna ilişkin özel düzenlemeler uygulanabilir.
Özellikle 1 Ocak 2002 tarihinden önce yapılmış sözleşmeler yönünden, 743 sayılı eski Medeni Kanun’un 612. maddesi ve 4722 sayılı Kanun’un geçiş hükümleri değerlendirilmelidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.10.1992 tarihli, 1992/8-350 Esas ve 1992/565 Karar sayılı kararı, bu ayrımın önemini göstermektedir.
Hukuk Genel Kurulu, miras payının üçüncü kişiye devredilmesi sonucunda doğan kişisel talep hakkının, paylaşma sonucunda devreden mirasçının payı üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kazanmasıyla ifa edilebilir hâle gelebileceğini kabul etmiştir.
Dolayısıyla kadastro yargılaması sırasında miras payı devrinin yapılmış olması tek başına sözleşmenin geçersizliğini göstermez. Ancak satışın miras payının devri olarak nitelendirilmesi ve somut olayın diğer koşullarının oluşması gerekir.
Ayrıntılar için Notersiz Miras Payı Satışı Geçerli midir? başlıklı makalemiz incelenebilir.
Kadastro Mahkemesi Kararının Kesinleşmesi Tapu Devrine Hak Kazandırır mı?
Kadastro mahkemesinin verdiği hükmün kesinleşmesi, taşınmaz üzerindeki hak sahipliğinin belirlenmesi açısından önemli bir aşamadır.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12. maddesine göre kesinleşmiş kadastro kararları tapu kütüğüne kaydedilir.
Ancak bu noktada önemli bir ayrım yapılmalıdır:
Kadastro kararının kesinleşmesi ile miras ortaklığının paylaşma yoluyla sona ermesi aynı hukuki işlem değildir.
Kadastro kararı mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti oluşturabilir. Buna karşılık hüküm sonucunda kişilere paylı mülkiyet esasına göre bağımsız paylar da belirlenmiş olabilir.
Sözleşmeden doğan doğrudan tescil talebinin kullanılabilirliği açısından bu farklılık belirleyicidir.
Bu nedenle yalnızca kararın kesinleşme tarihini bilmek yeterli değildir. Kararın hüküm fıkrası, tescile esas paylar, varsa iştirak hâlinin sona erip ermediği ve güncel tapu kaydı birlikte değerlendirilmelidir.
Kadastro Yenilemesi Sonucunda Parsel Numarası Değişirse Ne Olur?
Özellikle geçmişte tapulama görmüş köylerde, 3402 sayılı Kanun’un 22/a maddesi kapsamında yapılan uygulama ve yenileme çalışmaları sonucunda parsel numaralarında değişiklikler meydana gelebilmektedir.
Eski tarihte düzenlenmiş bir satış sözleşmesindeki parsel numarası, bugün tapu sicilinde başka ada veya parsel numarasıyla kayıtlı olabilir.
Bu durumda taşınmazların aynı yer olup olmadığının ortaya konulması gerekir.
Kadastro müdürlüğünden geçmiş kayıtlar, yenileme tutanakları, çap ve harita belgeleri, gerektiğinde fen bilirkişisi incelemesiyle birlikte değerlendirilebilir.
22/a kapsamındaki teknik yenileme işlemi de kural olarak yeni bir mülkiyet iktisabı veya miras paylaşması anlamına gelmez.
Bu nedenle yeni parsel numarasına ulaşılması kadar, eski ve yeni parselin hukuki ve teknik bağlantısının kurulması önemlidir.
Kadastro Kararından Sonra Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir mi?
Geçerli bir satış veya miras payı devri sözleşmesinin varlığı hâlinde, devreden kişinin payı üzerinde gerekli hukuki koşullar oluşmuşsa tapu iptali ve tescil talebi değerlendirilebilir.
Bu davalarda özellikle:
- Satış sözleşmesinin aslı,
- Kesinleşmiş kadastro mahkemesi kararı,
- Eski ve yeni ada-parsel bağlantısını gösteren kayıtlar,
- Tedavüllü tapu kayıtları,
- Mirasçılık belgeleri,
- Zilyetlik ve ödeme delilleri
önem taşımaktadır.
Sözleşmenin yalnızca kişisel hak sağlaması hâlinde, davanın doğru kişilere yöneltilmesi de gerekir.
Özellikle taşınmazın üçüncü kişilere devredildiği durumlarda, tapu siciline güven ilkesi ve üçüncü kişilerin iyi niyeti ayrıca değerlendirilmelidir.
Kadastro Kanunu’nun 12. Maddesindeki On Yıllık Süre
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açılmasına ilişkin hak düşürücü süre düzenlemektedir.
Ancak her kadastro bağlantılı uyuşmazlık otomatik olarak bu süreye tabi değildir.
Örneğin kadastrodan sonra meydana gelen bağımsız bir sözleşmesel hukuki sebebe dayanan dava ile kadastro öncesi mülkiyet iddiasına dayanan dava birbirinden ayrılmalıdır.
Sözleşmenin hangi tarihte yapıldığı, talebin dayandığı hukuki sebep ve kadastro kararının kesinleşme tarihi birlikte değerlendirilmelidir.
Kadastro Kanunu’ndaki hak düşürücü sürenin uygulanmaması, sözleşmeden kaynaklanan alacaklarda zamanaşımının hiç söz konusu olmayacağı anlamına gelmez.
Bu iki kurum farklı koşullara tabidir.
Tapu Tescili Mümkün Değilse Bedel İadesi İstenebilir mi?
Tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmemesi, sözleşmeyle ilgili bütün parasal taleplerin de kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Ancak parasal talebin hukuki sebebi doğru belirlenmelidir.
Geçerli bir sözleşmenin ifa edilmemesi söz konusuysa sözleşmeye aykırılıktan doğan tazminat gündeme gelebilir.
Buna karşılık sözleşmenin şekil eksikliği nedeniyle geçersiz kabul edilmesi hâlinde, koşulları varsa sebepsiz zenginleşme ve denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde ödenen bedelin iadesi tartışılabilir.
Bu iki durumun hukuki sonuçları ve hesaplama yöntemleri aynı değildir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 30.04.2025 tarihli, 2023/885 Esas ve 2025/252 Karar sayılı ilamında, geçersiz taşınmaz satışından kaynaklanan bedel iadesinde denkleştirici adaletin hesaplanması ayrıntılı biçimde değerlendirilmiştir.
Kararda taşınmazın doğrudan güncel rayiç bedelinin iade tutarına eklenmesi ile taşınmazın değer artış oranının denkleştirici adalet hesabında ölçüt olarak değerlendirilmesi arasında ayrım yapılmıştır.
Kararın tam metni: Yargıtay HGK, 2023/885 E., 2025/252 K.
Sonuç: Kadastro Davası Devam Ederken Yapılan Satış Her Durumda Geçersiz Değildir
Kadastro uyuşmazlığı sırasında düzenlenen satış sözleşmelerinin hukuki sonucu, taşınmazın tapulu veya tapusuz olması, satışın miras payının devri niteliği taşıması ve sözleşmenin düzenlendiği dönemde yürürlükte bulunan hukuk kurallarına göre farklılaşır.
Özellikle geçmişten gelen miras taşınmazlarında, mahkeme hükmü kesinleştikten sonra ortaya çıkan mülkiyet durumu büyük önem taşımaktadır.
Giresun, Ordu ve Trabzon başta olmak üzere Karadeniz Bölgesi’nde eski tapulama ve kadastro uyuşmazlıklarıyla bağlantılı satış belgelerinin incelenmesinde, yalnızca sözleşme metnine değil kadastro dosyasına ve tapu sicilinin tarihsel gelişimine de bakılmalıdır.
Miras taşınmazlarında paylaşma ve ortaklığın giderilmesi konusunda ayrıca Giresun ve Ordu’da Ortaklığın Giderilmesi Davasında Aile Konutunun Özgülenmesi başlıklı yazımız incelenebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kadastro davası devam eden arazi satılabilir mi?
Satış veya devir taahhüdü içeren işlemler yapılabilir; ancak bunların geçerliliği taşınmazın hukuki statüsüne ve işlemin şekline bağlıdır.
Kadastro davası kesinleşince eski satış sözleşmesi geçerli olur mu?
Kesinleşme, başlangıçta geçersiz olan her sözleşmeyi geçerli hâle getirmez. Geçerli bir sözleşmenin ifa edilebilirliği bakımından önem taşıyabilir.
Kadastro davasında mirasçılar pay sahibi olursa alıcı tapu isteyebilir mi?
Geçerli miras payı devri sözleşmesi ve diğer yasal koşulların varlığı hâlinde tescil talebi değerlendirilebilir. Miras ortaklığının devam edip etmediği önemlidir.
Eski parselin numarası değişmişse satış sözleşmesi geçersiz olur mu?
Salt numara değişikliği sözleşmenin geçersizliği sonucunu doğurmaz. Eski ve yeni parseller arasındaki bağlantı belgelerle ispatlanmalıdır.
Kadastro kesinleşmesinden sonra dava açmak için her zaman on yıl mı vardır?
Hayır. On yıllık hak düşürücü süre belirli kadastro öncesi hukuki sebeplere ilişkindir. Sözleşmesel taleplerin süreleri ayrıca incelenir.
Hukuki Kaynaklar
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu – m. 12 ve m. 22
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
- Yargıtay HGK, 14.10.1992, E. 1992/8-350, K. 1992/565
- Yargıtay 8. HD, 22.02.2018, E. 2015/15899, K. 2018/2680
- Yargıtay HGK, 30.04.2025, E. 2023/885, K. 2025/252
Bu çalışma genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her uyuşmazlığın sonucu, somut olayın belgelerine ve hukuki koşullarına göre değişebilir.
İlginizi Çekebilir
Fiilî Ayrılık Nedeniyle Boşanma
Posted on
Giresun Taşınmaz Hukuku Avukatı Giresun Taşınmaz Hukuku Avukatı | Tapu ve Gayrimenkul Davaları
[…] bir kadastro tespiti askıya çıkarılmışsa ilanın başlangıç tarihini kontrol edin. Kadastro tespit […]