Giresun Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı
Apartman ve sitelerde yaşam, bağımsız bölümlerin kullanımı kadar ortak alanların yönetimini de ilgilendirir. Çatı onarımının nasıl karşılanacağı, aidatların hangi esasla belirleneceği, yöneticinin hangi işlemleri yapabileceği ve toplantılarda kimlerin oy kullanabileceği hukuki uyuşmazlıklara konu olabilir.
Giresun kat mülkiyeti hukuku avukatı desteğinde ilk adım, uyuşmazlığın hangi işlemden kaynaklandığını belirlemektir. Örneğin bir apartmanda ödenmeyen aidatların tahsili için borç kayıtları incelenirken, yönetici seçimine itirazda toplantı çağrısı, katılım listesi ve kullanılan oylar değerlendirilir.
Yönetim planı ve karar kayıtları, bu incelemenin temel belgeleridir. Kat malikinin talebi, yöneticinin yetkisi ve giderlerin paylaşımı değerlendirilirken taşınmazın tapudaki yapısı da dikkate alınır. Tek apartmanla birden fazla blok ve parselden oluşan yerleşimin yönetimi farklı incelemeler gerektirebilir.
Giresun Site Yönetimi Avukatlığı ve Hukuk Müşavirliği
Site yönetimi avukatlığı ve hukuk müşavirliği, yönetimin karar alma ve uygulama süreçlerinin hukuka uygun yürütülmesini kapsar. Toplantı hazırlığı, işletme bütçesi, hizmet sözleşmeleri, ortak alan kullanımı ve alacak takibi bu çalışmanın başlıca konularıdır.
Örneğin Giresun Merkez’de bir apartmanın asansör bakım sözleşmesi yenilenirken bakım kapsamının, arıza müdahale sürelerinin ve ek ücret gerektiren işlemlerin açıkça belirlenmesi önemlidir. Yönetimin sözleşmeyi hangi yetkiye dayanarak imzaladığı ve ödemenin hangi bütçe kaleminden yapılacağı da incelenmelidir.
Hukuki müşavirlik kapsamında şu çalışmalar yürütülebilir.
- Yönetim planının ve mevcut kurul kararlarının incelenmesi.
- Toplantı çağrısı, gündem ve karar taslaklarının hazırlanması.
- Yönetici seçimi ve temsil belgelerinin değerlendirilmesi.
- Bakım, temizlik, güvenlik ve onarım sözleşmelerinin incelenmesi.
- Aidat ve avans hesaplarının hukuki dayanaklarının kontrol edilmesi.
- Yönetim değişikliğinde belge ve hesap tesliminin düzenlenmesi.
İşletme projesi, yönetimin gelir ve gider planlamasında önem taşır. 2026 yılında yapılan düzenlemeler uyarınca işletme projesi kurul onayına tabidir. Kabul edilmiş proje bulunmadığında yöneticinin hazırladığı geçici işletme projesinin en geç üç ay içinde kurulda onaylanması gerekir. Mevcut proje bulunan durumlarda geçici proje tutarının belirlenmesine ilişkin yeniden değerleme oranı sınırı da değerlendirilmelidir. 7579 sayılı Kanun, m. 3–4
Yönetim değişikliklerinde ise karar defterinin, banka kayıtlarının, sözleşmelerin ve devam eden takiplerin bir teslim tutanağıyla devredilmesi, yeni yönetimin mevcut yükümlülükleri tespit etmesini kolaylaştırır.
Giresun Site Aidat Alacağı Tahsili
Aidat borçlarının birikmesi, apartman veya sitenin düzenli giderlerini karşılamasını güçleştirebilir. Giresun site aidat alacağı tahsili sürecinde öncelikle alacağın dayanağı, ödeme zamanı ve borçlu kişi belirlenir.
Sağlıklı bir borç dökümünde her dönemin aidatı, varsa ek avans, yapılan ödeme ve kalan tutar ayrı gösterilmelidir. Örneğin Bulancak’ta bir apartmanda daire sahibinin ödediği tutar yanlış bağımsız bölüme kaydedilmişse takip öncesi hesap kontrolü bu hatayı ortaya çıkarabilir. Banka dekontlarıyla yönetimin kayıtlarının karşılaştırılması bu nedenle önemlidir.
Kat maliki ile kiracının sorumluluğu ayrıca incelenmelidir. Kanundaki koşullarla kiracı da ortak gider borcundan malik ile birlikte sorumlu tutulabilir. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 22
Gider veya avans payının zamanında ödenmemesi hâlinde, koşulları oluştuğunda gecikilen günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı gündeme gelir. Hesaplamada borcun vadesi, bildirimler ve kısmi ödemeler dikkate alınmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 20
Tahsilat için hazırlanan dosyada şu belgeler önem taşır.
- Alacağın dayandığı işletme projesi veya kurul kararı.
- Yöneticinin seçimini ve yetkisini gösteren belgeler.
- Bağımsız bölüm ve malik bilgileri.
- Dönemlere göre hazırlanmış borç dökümü.
- Banka hareketleri ve ödeme makbuzları.
- Borçluya yapılan bildirimler.
Ödenmeyen aidatlar için şartlarına göre icra takibi başlatılabilir. Takibe itiraz edilirse eldeki belgelere göre uygun hukuki yol belirlenir. İcra takibi öncesinde arabuluculuk başvurusu zorunlu değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan alacak veya itirazın iptali davası açılacaksa dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır. Adalet Bakanlığı, dava şartı arabuluculuk açıklamaları
Giresun Kat Malikleri Kurulu İptali Davası Avukatı
Kat malikleri kurulunda alınan kararlar; toplantıya çağrı, oy kullanımı, temsil, çoğunluk veya içerik yönünden hukuka aykırı olabilir. “Kat malikleri kurulu iptali” olarak ifade edilen başvurularda, iptali istenen belirli kararların açıkça gösterilmesi gerekir.
Örneğin bir toplantıda hem yönetici seçimi hem de ortak alanın kullanımına ilişkin karar alınmış olabilir. Bu iki karar için aranacak koşullar ve ileri sürülecek itirazlar farklı olabilir. İnceleme, her kararın konusu üzerinden yapılmalıdır.
Toplantıya katılan malikin karşı oyunu ve gerekçesini karar tutanağına yazdırması, sonradan yapılacak değerlendirmede önem taşır. Toplantıya katılmayan malik açısından ise kararı hangi tarihte öğrendiğini gösteren kayıtlar korunmalıdır.
İptal davasında süreler önemlidir.
- Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için süre, karar tarihinden itibaren bir aydır.
- Toplantıya katılmayan kat maliki için süre, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir aydır. Her durumda karar tarihinden itibaren altı aylık üst süre uygulanır.
- Yokluk veya mutlak butlanla hükümsüzlük hâllerinde süre koşulu aranmaz. Aykırılığın bu nitelikte olup olmadığı hukuken değerlendirilmelidir.
Bu süreler ve istisnalar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine dayanır. Dava, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yargıtay’ın kurul kararlarına itiraz sürelerine ilişkin kararı
Dava öncesinde arabulucuya başvurulması gerekir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez. Başvuru takvimi hazırlanırken karar tarihi, öğrenme tarihi ve arabuluculuk tarihleri birlikte hesaplanmalıdır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A–18/B
Giresun Site Genel Kurul İptali Davası Avukatı
Birden fazla bloktan oluşan sitelerde kararın hangi kurul tarafından alındığı önemlidir. Günlük dilde “site genel kurulu” denilen toplantı, hukuken blok kat malikleri kurulu, parsel kat malikleri kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu niteliğinde olabilir.
Kararı alan organın yetkisi, iptal değerlendirmesinin başlangıç noktasıdır. Bloklara ait ortak alanlarla bütün yerleşime hizmet veren ortak tesisler için yönetim yetkisi farklı kurullarda bulunabilir. Hangi kurulun yetkili olduğu, tapu kayıtları ve yönetim planı üzerinden belirlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 69–72
Örneğin Giresun’da üç bloklu bir yerleşimde yalnızca bir bloğun giriş kapısı yenilenmiş olsun. Masrafın bütün bağımsız bölümlere dağıtılması tartışılıyorsa kapının hangi yapıya hizmet ettiği, gider paylaşımına ilişkin hükümler ve kararı alan kurulun yetkisi birlikte incelenir. Ortak otopark veya güvenlik hizmeti için yapılan değerlendirme ise farklı olabilir.
Site genel kurul kararlarının incelenmesinde temsilcilerin seçimi ve oy hesabı da önem taşır. Toplantıya katılan kişinin hangi blok veya bağımsız bölümleri temsil ettiği, yetkisinin dayanağı ve oyların nasıl kaydedildiği kontrol edilmelidir.
İptal talebine hazırlık için özellikle şu belgeler bir araya getirilmelidir.
- Sitenin yönetim planı ve ilgili tapu bilgileri.
- Toplantı çağrısı ve gündem.
- Katılım listesi ve temsil belgeleri.
- İptali istenen kararların bulunduğu tutanak.
- Karara ilişkin bütçe, teklif veya gider belgeleri.
- Kararın öğrenildiği tarihi gösteren kayıtlar.
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki kurul kararlarına yönelik başvuruda, kararın hukuki niteliğine göre süreler ve dava şartı arabuluculuk değerlendirilir. Bu nedenle ilk incelemede hem itirazın gerekçesi hem de başvuru takvimi belirlenmelidir. Adalet Bakanlığı, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk
Giresun’da site yönetimi veya kat maliki olarak hukuki değerlendirme talep ederken, hangi kararın ya da borcun uyuşmazlık konusu olduğunu belirtmek incelemeyi kolaylaştırır. Kararın tarihi, ilgili bağımsız bölüm, talep edilen tutar ve mevcut belgeler üzerinden somut bir başvuru hazırlanabilir.
