Ordu Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı
Apartman ve sitelerde ortak yaşam, ortak giderlerin karşılanmasını ve yönetim kararlarının hukuka uygun alınmasını gerektirir. Aidatların ödenmemesi, bakım masraflarının paylaşılması, yönetici seçimi veya ortak alanların kullanımı konusunda çıkan anlaşmazlıklar, hem kat maliklerini hem de yönetimleri etkileyebilir.
Ordu kat mülkiyeti hukuku avukatı desteği kapsamında öncelikle taşınmazın yönetim yapısı, yönetim planı ve uyuşmazlığa konu kararlar incelenir. Örneğin Altınordu’da bir apartmanın çatı onarım giderleriyle, Ünye’de birden fazla bloktan oluşan sitenin güvenlik giderleri farklı kapsamda değerlendirme gerektirebilir. Giderin hangi ortak alana ilişkin olduğu, kimlerin yararlandığı ve hangi kurulun karar aldığı belirlenmelidir.
Hukuki inceleme için yönetim planı, karar defteri, toplantı çağrıları, katılım listeleri, işletme projesi ve ödeme kayıtları önem taşır. Bu belgeler, hem yönetimin talebinin dayanağını hem de kat maliklerinin itirazlarını değerlendirmeyi sağlar.
Ordu Site Yönetimi Avukatlığı ve Hukuk Müşavirliği
Site yönetimi hukuk müşavirliği, yönetimin günlük işlemlerinden kurul toplantılarının hazırlanmasına kadar uzanan bir çalışma alanıdır. Amaç, yönetimin yetkilerini doğru kullanması, kararların usulüne uygun alınması ve mali işlemlerin belgelerle izlenebilmesidir.
Bir apartman veya sitenin hukuki incelemesinde ilk başvurulan belgelerden biri yönetim planıdır. Yönetim organları, ortak yerlerin kullanımı ve gider paylaşımına ilişkin düzenlemeler bu belge üzerinden değerlendirilir. Yönetim planı, kanunun emredici hükümleriyle birlikte uygulanır. Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 28
Site yönetimlerine yönelik hukuki çalışmalar şu konuları kapsayabilir.
- Toplantı çağrılarının, gündemin ve karar taslaklarının hazırlanması.
- Yönetici seçimi ve temsil yetkisinin incelenmesi.
- İşletme projesi ile gider dağılımının değerlendirilmesi.
- Temizlik, güvenlik, bakım ve onarım sözleşmelerinin incelenmesi.
- Aidat borçlarının takibi ve ödeme kayıtlarının kontrolü.
- Ortak alan kullanımına ilişkin uyuşmazlıkların ele alınması.
Örneğin Fatsa’da bir sitenin dış cephe onarımı için teklif alırken sözleşmeye işin kapsamını, kullanılacak malzemeyi, ödeme aşamalarını ve teslim koşullarını açıkça yazması, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkların değerlendirilmesini kolaylaştırır. Yönetimin bu sözleşmeyi imzalama yetkisi ve harcamanın dayanağı da ayrıca kontrol edilmelidir.
İşletme projesinin hazırlanması ve onaylanması, bütçe yönetiminin önemli bir aşamasıdır. 2026 yılında yapılan değişikliklerle işletme projesinin kurul onayına sunulması ve geçici işletme projesinin en geç üç ay içinde kurulda karara bağlanması düzenlenmiştir. Mevcut işletme projesi bulunan yerlerde geçici projeye ilişkin tutar belirlenirken kanundaki yeniden değerleme oranı sınırı da dikkate alınmalıdır. 7579 sayılı Kanun, m. 3–4
Ordu Site Aidat Alacağı Tahsili
Aidatların zamanında ödenmemesi, personel ücretlerinden asansör bakımına kadar birçok ortak hizmetin yürütülmesini etkileyebilir. Ordu site aidat alacağı tahsili sürecinde ilk adım, borcun hangi döneme ve hangi giderlere ait olduğunun açıkça belirlenmesidir.
Tahsilat hazırlığında yalnızca toplam borcu gösteren bir listeyle yetinilmemelidir. İlgili kurul kararları, işletme projesi, bağımsız bölüm bilgileri, ödeme tarihleri ve önceki tahsilatlar birlikte incelenmelidir. Böylece kısmi ödemeler, yanlış hesaba kaydedilen tutarlar veya aynı borcun tekrar talep edilmesi gibi sorunlar ortaya çıkarılabilir.
Aidat borcunun kime yöneltileceği de değerlendirilmelidir. Kat malikinin ortak gider sorumluluğunun yanında, bağımsız bölümden devamlı yararlanan kişilerin kanunda düzenlenen sorumluluğu bulunabilir. Kiracının bu kapsamdaki sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 22
Gider veya avans payını zamanında ödemeyen kat malikinden, koşulları oluştuğunda geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı talep edilebilir. Hesaplamada her borcun vadesi, borçlunun bilgilendirilmesi ve yapılan ödemeler ayrı ayrı dikkate alınmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 20
Ödenmeyen aidatlar için şartlarına göre icra takibi yapılabilir. Borçlunun itirazı üzerine izlenecek yol, eldeki belgeler ve itirazın içeriğine göre belirlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan bir alacak veya itirazın iptali davası açılacaksa dava şartı arabuluculuk süreci de tamamlanmalıdır. İcra takibine başlamak için ise önceden arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmaz. Adalet Bakanlığı, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk
Ordu Kat Malikleri Kurulu İptali Davası Avukatı
Kat malikleri kurulu toplantılarında aidat, yönetici seçimi, bakım giderleri ve ortak alanların kullanımı gibi konularda karar alınır. Kararın hukuka uygunluğu değerlendirilirken toplantıya çağrı, katılım, temsil, oy kullanımı ve kararın içeriği birlikte incelenir.
Bu başlık altında değerlendirilen davalarda talep, kurulun aldığı belirli kararların iptalidir. Örneğin yönetici seçiminin iptali isteniyorsa hangi tarihli toplantının hangi kararına itiraz edildiği ve hukuka aykırılık nedenleri açıkça gösterilmelidir.
İncelemede şu sorular önem taşır.
- Kat maliklerine toplantı çağrısı usulüne uygun yapılmış mı?
- Toplantıya katılanlar ve temsil belgeleri doğru kaydedilmiş mi?
- Kararın gerektirdiği toplantı ve karar çoğunluğu sağlanmış mı?
- Karar, yönetim planına ve kanuna uygun mu?
- İtiraz eden malikin oyu ve karşı çıkma gerekçesi tutanağa geçirilmiş mi?
Kurul kararlarına karşı başvuru süreleri kısadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan malik bakımından süre, kararı öğrenmesinden itibaren bir aydır ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık üst süre geçerlidir. Yokluk veya mutlak butlan niteliğindeki kararlar için süre şartı aranmaz. İleri sürülen aykırılığın bu kapsamda olup olmadığı ayrıca değerlendirilir. Yargıtay’ın kurul kararlarına itiraz sürelerine ilişkin kararı
Dava, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Öncesinde dava şartı arabuluculuğa başvurulmalıdır. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar hak düşürücü süre işlemez. Bu nedenle karar, öğrenme, başvuru ve son tutanak tarihleri birlikte hesaplanmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 33, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A–18/B
Ordu Site Genel Kurul İptali Davası Avukatı
Birden fazla bloktan oluşan sitelerde, günlük kullanımda “site genel kurulu” olarak adlandırılan toplantının hangi yönetim organına ait olduğu belirlenmelidir. Blok kat malikleri kurulu, parsel kat malikleri kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunun görev alanları farklı olabilir.
Kararı alan kurulun yetkisi, site genel kurul kararlarının incelenmesinde temel konulardan biridir. Örneğin yalnızca bir bloğun çatısına ilişkin giderle bütün siteye hizmet veren ortak güvenlik sisteminin gideri aynı kapsamda değerlendirilemez. Hangi kurulun karar verebileceği, sitenin hukuki yapısı ve yönetim planı üzerinden araştırılır. Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 69–72
Ordu’da bir site genel kurul kararına itiraz hazırlığında, toplantı tutanağının yanında blok ve temsilci bilgileri de toplanmalıdır. Temsilcilerin nasıl seçildiği, toplantıda hangi yetkiyle bulundukları ve oyların nasıl hesaplandığı incelenir. Bir yerleşimin “site” adıyla anılması, yönetim modelini tek başına belirlemeye yeterli olmaz.
Örneğin Altınordu’da çok bloklu bir yerleşimde ortak otoparkın kullanımına ilişkin karar alınmışsa, otoparkın tapu ve proje bilgileri ile yönetim planındaki tahsis hükümleri birlikte değerlendirilir. Kararın hangi bağımsız bölümleri etkilediği ve hangi kurul tarafından alındığı bu incelemenin parçasıdır.
Başvuru hazırlanırken iptali istenen kararların tarih ve numaraları belirtilmeli, her karar için itiraz gerekçesi ayrı açıklanmalıdır. Toplantı çağrısı, gündem, katılım listesi, temsil belgeleri, yönetim planı ve kararın öğrenildiği tarihi gösteren kayıtlar dosyaya hazırlanmalıdır.
Site yönetimi veya kat maliki açısından hukuki değerlendirmenin sağlıklı yapılabilmesi, uyuşmazlığın belgelerle ortaya konulmasına bağlıdır. Aidat alacağında borcun hesabı ve dayanağı, kurul kararına itirazda ise kararın içeriği, alınış şekli ve başvuru tarihleri öncelikle incelenmelidir.
