Trabzon Taşınmaz Hukuku Avukatı
Trabzon’da bir konut satın alırken, miras kalan araziyi paylaşırken veya parsel sınırlarına ilişkin bir uyuşmazlığı çözerken taşınmazın tapu kaydı ile fiilî kullanımının birlikte değerlendirilmesi gerekir. Aile içinde yıllardır kullanılan bir bahçe bölümü, tapuda ayrı bir parsel olmayabilir. Benzer şekilde, bir binada belirli bir dairenin kullanılması ile o dairenin bağımsız bölüm olarak mülkiyetine sahip olunması farklı hukuki sonuçlar doğurur.
Trabzon taşınmaz hukuku avukatı desteği kapsamında öncelikle mülkiyetin niteliği, uyuşmazlığın kaynağı ve ulaşılmak istenen sonuç belirlenir. Tapu kaydının düzeltilmesi, taşınmazdaki ortaklığın sona erdirilmesi, haksız kullanımın durdurulması veya geçmiş kullanım için bedel talep edilmesi farklı hukuki değerlendirmeler gerektirir.
İlk incelemeyi kolaylaştıran belgeler arasında güncel tapu kaydı, ada ve parsel bilgileri, sözleşmeler, noter bildirimleri ve varsa önceki dava evrakları bulunur. Mirasla ilgili uyuşmazlıklarda mirasçılık belgesi ve taşınmazın geçmiş devir kayıtları da önem taşır.
Trabzon Tapu ve Gayrimenkul Avukatı
Gayrimenkul alım satımında inceleme, taşınmazın fiziksel özellikleriyle birlikte tapudaki hukuki durumunu da kapsar. Satıcının mülkiyet yetkisi, satışa konu pay veya bağımsız bölüm, mevcut haklar ve işlem belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.
Örneğin Ortahisar’da satın alınması düşünülen bir daire için tapudaki bağımsız bölüm numarası ile gösterilen dairenin eşleşmesi kontrol edilir. Akçaabat’ta bir arsa satın alınacaksa imar durumu, yola erişim ve planlanan kullanımın mümkün olup olmadığı araştırılır. Tapudaki ipotek, haciz, intifa hakkı ve şerhlerin işlem üzerindeki etkisi ayrıca ele alınır.
Hisseli taşınmazlarda satın alınan payın kapsamı özellikle önemlidir. Tapuda belirli bir payın devralınması, arazide gösterilen bölümün ayrı bir parsel olarak mülkiyetinin kazanıldığı anlamına gelmez. Paydaşlar arasındaki kullanım düzeni ve varsa yazılı anlaşmalar bu nedenle satıştan önce incelenmelidir. Türk Medeni Kanunu, m. 688 ve devamı
Trabzon Tapu İptali ve Tescili Davası Avukatı
Tapu iptali ve tescili davası, tapu sicilindeki kaydın hukuki duruma uygun olmadığı iddiasıyla açılır. Talebin dayanağına göre vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması, sahte belgeyle işlem yapılması, ehliyetsizlik veya muvazaalı devir gibi farklı nedenler gündeme gelebilir.
Dava hazırlığında taşınmazın yalnızca güncel maliki araştırılmaz. Önceki devirler, işlemlerin tarihleri, resmî senetler ve varsa vekâletnameler incelenir. Taşınmazın sonraki kişilere devredilmiş olması da değerlendirmeyi etkiler. Tapu siciline güvenerek iyi niyetle hak kazanan üçüncü kişilerin korunmasına ilişkin hükümler, talebin sonucunda belirleyici olabilir. Türk Medeni Kanunu, m. 1023–1025
Örneğin aileye ait bir arsanın verilen vekâletname kullanılarak devredildiği bir olayda, vekâletnamenin kapsamı ile gerçekleştirilen satış birlikte ele alınır. Satış bedelinin ödenmesine ilişkin kayıtlar ve taraflar arasındaki yazışmalar da uyuşmazlığın aydınlatılmasına yardımcı olabilir.
Başvuru süresi, davanın hukuki nedenine göre değerlendirilmelidir. Bu nedenle taşınmazın ne zaman devredildiği ve devirden ne zaman haberdar olunduğu ilk görüşmede açıklanmalıdır.
Trabzon Şufa ve Ön Alım Davası Avukatı
Şufa olarak bilinen yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazdaki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlara tanınan bir haktır. Örneğin Trabzon’da hisseli bir arazinin payı dışarıdan bir alıcıya satıldığında, diğer paydaşlar koşulları varsa alıcıya karşı önalım davası açabilir. Türk Medeni Kanunu, m. 732–734
Önalım hakkının kullanılmasında satış ve noter bildirimi tarihleri önemlidir. 25 Aralık 2025 ve sonrasında gerçekleştirilen satışlarda hak, noter bildiriminin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu tarihten önceki satışlarda ise geçiş hükmü gereğince önceki iki yıllık üst süre dikkate alınır. Noter bildiriminin ulaşmamış olması, satış tarihinden başlayan üst sürenin değerlendirilmesini ortadan kaldırmaz. 7571 sayılı Kanun, m. 35–37
Önalım davasında bedelin yatırılması da sürecin önemli bir parçasıdır. Güncel düzenleme, dava konusu payın rayiç bedelinin belirlenmesini ve alıcıya düşen tapu giderleriyle birlikte verilen kesin süre içerisinde yatırılmasını öngörür. Bu nedenle dava hazırlığında satış belgesi, bildirim evrakı ve bedel yükümlülüğü birlikte incelenmelidir. Önalım bedeline ilişkin Yargıtay kararı
Trabzon İzale-i Şüyu ve Ortaklığın Giderilmesi Davası Avukatı
Ortaklığın giderilmesi, eski adıyla izale-i şüyu, bir taşınmaz üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini amaçlar. Miras kalan bir evin kullanımı, arazinin paylaşımı veya ortak taşınmazın satışı konusunda anlaşma sağlanamadığında gündeme gelebilir.
Örneğin Yomra’da miras kalan bir konutta mirasçılardan biri yaşarken diğerleri paylarının ekonomik karşılığını almak isteyebilir. İlk aşamada taşınmazın bir mirasçı tarafından devralınması, birlikte satılması veya uygun koşullarda paylaşılması değerlendirilebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar devir bedeli, ödeme takvimi ve taşınmazın teslimi gibi konularda anlaşmaya çalışabilir. Anlaşma sağlanamadığında mahkeme sürecine geçilebilir. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı
Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın bölünerek paylaşılmasının mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Bölünmenin mümkün olmadığı veya önemli değer kaybı doğuracağı durumlarda satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. Tarım arazilerinde bölünmeye ilişkin özel kurallar da dikkate alınır. Adalet Bakanlığı, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları
Trabzon Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi Davası Avukatı
Taşınmazın izinsiz kullanılması, komşu parselden yapılan bir yapının sınırı aşması veya hak sahibinin kullanımının engellenmesi farklı taleplere yol açabilir. El atmanın önlenmesi, haksız müdahalenin sona erdirilmesini amaçlar. Ecrimisil ise koşulları oluştuğunda geçmişteki haksız kullanım için talep edilen tazminattır.
Örneğin komşu taşınmazdaki istinat duvarının parsel içine taşması hâlinde müdahalenin yeri ve kapsamı teknik olarak belirlenmelidir. Tapu planı, ölçüm sonuçları, fotoğraflar ve keşif incelemesi önem kazanır. Geçmiş kullanım için bedel isteniyorsa kullanım dönemi ve taşınmazın bu dönemdeki ekonomik getirisi ayrıca değerlendirilir.
Paydaşlar arasında ecrimisil talep edildiğinde, talepte bulunan kişinin taşınmazdan veya gelirinden yararlanmak istediğini daha önce karşı tarafa bildirip bildirmediği araştırılır. Bu kuralın istisnaları da vardır. Yargıtay, fındık ve çay gibi doğal ürün veren taşınmazların kullanımını değerlendirirken bu istisnaları dikkate almaktadır. Dolayısıyla ürün veren bir bahçeyle ortak bir konutun kullanımına ilişkin talepler ayrı koşullar üzerinden incelenmelidir. Yargıtay’ın paydaşlar arasında ecrimisile ilişkin kararı
Trabzon Kadastro ve Arsa Davası Avukatı
Kadastro uyuşmazlıklarında taşınmazın sınırları, yüzölçümü, malik bilgisi ve tespitin dayandığı belgeler önem taşır. Arazide kullanılan sınırla kadastro paftasındaki sınırın farklı olması, öncelikle farkın nedeninin araştırılmasını gerektirir.
Örneğin Maçka’da aile tarafından uzun süredir kullanılan bir arazi bölümünün komşu parsel içinde görünmesi hâlinde eski tapu kayıtları, kadastro tutanakları ve paftalar karşılaştırılır. İlk tespitten kaynaklanan bir mülkiyet iddiası ile sonraki bir teknik ölçüm hatasının düzeltilmesi farklı başvuru yollarına tabi olabilir.
Kadastro tespitlerinin askı ilanı süreleri yakından takip edilmelidir. Kadastro Kanunu uyarınca tespit sonuçları 30 gün süreyle ilan edilir ve itirazı olanlar bu süre içinde kadastro mahkemesinde dava açabilir. Tespit kesinleşmişse ileri sürülen hakkın dayanağı ve uygulanacak süre ayrıca değerlendirilir. Kadastro Kanunu, m. 11–12
Arsalarda imar uygulamalarından doğan sorunlar da ayrıca incelenmelidir. Uyuşmazlığın özel kişiler arasındaki mülkiyet ilişkisinden mi yoksa bir idari işlemden mi kaynaklandığı, izlenecek hukuki yolun belirlenmesini etkiler.
Trabzon Muris Muvazaası ve Mirastan Mal Kaçırma Davası Avukatı
Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazı satış gibi göstermesi hâlinde gündeme gelir. Miras bırakanın ölümünden sonra devir işleminin gerçek niteliği ve miras hakkına etkisi araştırılır.
Örneğin Trabzon’da bir konutun çocuklardan birine tapuda satışla devredilmesi üzerine diğer mirasçılar, bedelin gerçekte ödenmediğini ileri sürebilir. Bu iddianın değerlendirilmesinde devir tarihindeki koşullar esas alınır. Alıcının ödeme gücü, miras bırakanın satış yapma nedeni, bedel ile gerçek değer arasındaki fark ve taraflar arasındaki ilişkiler birlikte incelenir. Yargıtay’ın muris muvazaasında değerlendirme ölçütlerine ilişkin kararı
Tapuda düşük bedel gösterilmesi tek başına mal kaçırma amacını kanıtlamaz. Ödeme kayıtları, devirden sonraki kullanım, kira gelirinin kime ödendiği ve işlemi doğrudan bilen tanıkların anlatımları birlikte ele alınmalıdır. Davaya hazırlıkta mirasçılık belgesi, geçmiş tapu kayıtları ve devir dönemine ait belgelerin toplanması önemlidir. Yargıtay’ın muris muvazaasında ispat değerlendirmesine ilişkin kararı
Trabzon’da bir taşınmaz uyuşmazlığı için hukuki değerlendirme talep ederken olayları tarih sırasıyla aktarmak incelemeyi kolaylaştırır. Taşınmazın ne zaman edinildiği, kim tarafından kullanıldığı, hangi devirlerin yapıldığı ve bildirimlerin ne zaman alındığı belirtilmelidir. Bu bilgiler, talebin hukuki dayanağının ve öncelikli işlemlerin belirlenmesine yardımcı olur.
